Y a-t-il une bulle immobilière au Canada ?

Par Mis en ligne le 11 septembre 2010

Pour la pre­mière fois en trente ans, six des prin­ci­paux mar­chés immo­bi­liers cana­diens seraient simul­ta­né­ment en dyna­mique de bulle immo­bi­lière, nous dit un cher­cheur asso­cié au Centre cana­dien de poli­tiques alter­na­tives (CCPA). Le rap­port du Centre relève que les prix de vente de mai­sons de ces mar­chés se situent actuel­le­ment de 4,7 à 11,3 fois le revenu annuel moyen des Canadiens, bien au-delà des niveaux his­to­riques de confort entre trois et quatre fois le revenu moyen.

Le cher­cheur estime qu’il est « unique et inquié­tant » de voir ainsi les prix hors de la zone de confort dans tous les prin­ci­paux mar­chés cana­diens. Il sou­tien que la courbe des prix dans bon nombre de villes lais­sait poindre un « acci­dent sur le point de se pro­duire ». Une hausse de seule­ment 1 à 1,25 % des taux hypo­thé­caires par les grandes banques cana­diennes suf­fi­rait, selon lui, à causer une crise immo­bi­lière simi­laire à celle qui affecte les Etats-Unis !

Les mar­chés cou­verts par l’étude sont ceux de Toronto, Vancouver, Calgary, Edmonton, Montréal et Ottawa. Les ventes auraient chuté de 25 % depuis l’atteinte d’un sommet au début de 2010 alors que les prix sont en hausse de 13,6 % en juin par rap­port à l’année pré­cé­dente. Selon le rap­port, ce sont les mar­chés d’Edmonton et de Montréal qui subi­raient le plus sévè­re­ment le choc d’un écla­te­ment de bulle immo­bi­lière, avec des baisses res­pec­tives de 38 % et de 34 %.

Au cours des trente der­nières années, on se sou­vient sur­tout au Québec de la crise immo­bi­lière qui avait éclaté dans les années 1990, prin­ci­pa­le­ment due à la poli­tique moné­ta­riste agres­sive du gou­ver­neur de la Banque du Canada de l’époque qui avait donné un coup de frein brusque à une longue période de déve­lop­pe­ment immo­bi­lier tout azimut.

Malgré le fait que dans cer­tains mar­chés, par exemple dans la ville de Québec, le taux d’inoccupation soit près de zéro, il faut com­prendre qu’une hausse bru­tale des taux d’intérêt aurait un effet dévas­ta­teur sur les capa­ci­tés de payer des emprun­teurs qui ont mal­heu­reu­se­ment pro­fité des bas taux actuels pour se payer des pro­prié­tés plus grandes et plus dispendieuses.

Dès 2008, l’économiste des HEC Maurice Marchon son­nait l’alarme pour le marché mont­réa­lais en raison d’un écart crois­sant entre le prix moyen des mai­sons et celui des reve­nus dis­po­nibles par habi­tant. Du pre­mier tri­mestre de 2002 au deuxième tri­mestre de 2008, le revenu per­son­nel dis­po­nible par habi­tant se serait accru de 29,5 % com­pa­ra­ti­ve­ment à 73,3 % pour le prix moyen des mai­sons exis­tantes. Par ailleurs, le prix des mai­sons exis­tantes com­men­çait à dimi­nuer dans la région métro­po­li­taine de Calgary (-8,2 % en août 2008 par rap­port à l’année pré­cé­dente), à Vancouver (-5,2 %) et dans l’ensemble du Canada (-4,1 %), alors que les prix conti­nuent d’augmenter dans la région métro­po­li­taine de Montréal (+6,8 %).

Le Canada n’a peut-être pas été affecté par les pra­tiques quasi-cri­mi­nelles des sub­primes, mais la poli­tique de la SCHL d’accorder des pro­grammes sans mise de fonds et d’amortissement des prêts hypo­thé­caires sur 40 ans ont sti­mulé le marché immo­bi­lier au-delà de sa limite, per­met­tant à des gens qui n’avaient pas néces­sai­re­ment les moyens de deve­nir propriétaire.

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