Y a-t-il une bulle immobilière au Canada ?

Pour la première fois en trente ans, six des principaux marchés immobiliers canadiens seraient simultanément en dynamique de bulle immobilière, nous dit un chercheur associé au Centre canadien de politiques alternatives (CCPA). Le rapport du Centre relève que les prix de vente de maisons de ces marchés se situent actuellement de 4,7 à 11,3 fois le revenu annuel moyen des Canadiens, bien au-delà des niveaux historiques de confort entre trois et quatre fois le revenu moyen.

Le chercheur estime qu’il est « unique et inquiétant » de voir ainsi les prix hors de la zone de confort dans tous les principaux marchés canadiens. Il soutien que la courbe des prix dans bon nombre de villes laissait poindre un « accident sur le point de se produire ». Une hausse de seulement 1 à 1,25 % des taux hypothécaires par les grandes banques canadiennes suffirait, selon lui, à causer une crise immobilière similaire à celle qui affecte les Etats-Unis !

Les marchés couverts par l’étude sont ceux de Toronto, Vancouver, Calgary, Edmonton, Montréal et Ottawa. Les ventes auraient chuté de 25 % depuis l’atteinte d’un sommet au début de 2010 alors que les prix sont en hausse de 13,6 % en juin par rapport à l’année précédente. Selon le rapport, ce sont les marchés d’Edmonton et de Montréal qui subiraient le plus sévèrement le choc d’un éclatement de bulle immobilière, avec des baisses respectives de 38 % et de 34 %.

Au cours des trente dernières années, on se souvient surtout au Québec de la crise immobilière qui avait éclaté dans les années 1990, principalement due à la politique monétariste agressive du gouverneur de la Banque du Canada de l’époque qui avait donné un coup de frein brusque à une longue période de développement immobilier tout azimut.

Malgré le fait que dans certains marchés, par exemple dans la ville de Québec, le taux d’inoccupation soit près de zéro, il faut comprendre qu’une hausse brutale des taux d’intérêt aurait un effet dévastateur sur les capacités de payer des emprunteurs qui ont malheureusement profité des bas taux actuels pour se payer des propriétés plus grandes et plus dispendieuses.

Dès 2008, l’économiste des HEC Maurice Marchon sonnait l’alarme pour le marché montréalais en raison d’un écart croissant entre le prix moyen des maisons et celui des revenus disponibles par habitant. Du premier trimestre de 2002 au deuxième trimestre de 2008, le revenu personnel disponible par habitant se serait accru de 29,5 % comparativement à 73,3 % pour le prix moyen des maisons existantes. Par ailleurs, le prix des maisons existantes commençait à diminuer dans la région métropolitaine de Calgary (-8,2 % en août 2008 par rapport à l’année précédente), à Vancouver (-5,2 %) et dans l’ensemble du Canada (-4,1 %), alors que les prix continuent d’augmenter dans la région métropolitaine de Montréal (+6,8 %).

Le Canada n’a peut-être pas été affecté par les pratiques quasi-criminelles des subprimes, mais la politique de la SCHL d’accorder des programmes sans mise de fonds et d’amortissement des prêts hypothécaires sur 40 ans ont stimulé le marché immobilier au-delà de sa limite, permettant à des gens qui n’avaient pas nécessairement les moyens de devenir propriétaire.