La coopérative d’habitation : un modèle plus pertinent que jamais

L’ONU, après l’avoir fait en 2012, a proclamé 2025 Année internationale des coopératives sous le thème Les coopératives construisent un monde meilleur^[1].

Le coopératisme, qui s’incarne dans une diversité de secteurs, fait partie de l’ADN du Québec. Et l’habitation occupe une place particulière dans le mouvement, car c’est le secteur qui compte le plus grand nombre de coopératives, soit 1300 regroupant 30 000 logements occupés par au moins 60 000 personnes. En outre, le chiffre d’affaires est évalué à 200 millions de dollars ($) alors que la valeur totale des actifs est de 1,5 G$, ce qui en fait l’un des plus importants parcs de logements locatifs au Québec. On retrouve des coopératives d’habitation dans toutes les régions du Québec^[2].

Ayant pris leur élan dans les années 1970, les coopératives se sont rapidement implantées dans les quartiers populaires des milieux urbains, que l’on désigne aujourd’hui comme les quartiers centraux. Profitant des programmes gouvernementaux axés sur l’achat-rénovation d’immeubles existants, elles se sont multipliées dans de petits ensembles immobiliers regroupant le plus souvent de 6 à 24 logements. Les groupes de ressources techniques (GRT)^[3] n’avaient pas de difficulté à l’époque à convaincre les locataires de former une coopérative d’habitation lorsque leur immeuble était mis en vente. La perspective de « se débarrasser du propriétaire », de contrôler son loyer, d’avoir un logement entièrement rénové et de disposer de la sécurité d’occupation – c’est-à-dire de ne plus avoir la crainte d’être évincé – emportait rapidement l’adhésion. Au fil du temps, d’autres avantages sont apparus, tels que le fonctionnement démocratique, l’entraide, la vie communautaire.

Pour les acteurs du mouvement pour le droit au logement, les coopératives permettaient de retirer des centaines, voire des milliers de logements du marché privé et même, espérait-on, d’avoir un effet stabilisateur sur l’ensemble des loyers. Certains y voyaient également une pratique émancipatrice et une rupture avec le dogme de la propriété privée dans le domaine immobilier^[4].

Or, bien que les coopératives aient fait leur marque depuis au moins 50 ans, l’élaboration de nouveaux projets s’avère de plus en plus difficile aujourd’hui, principalement à cause d’un financement déficient, de la difficulté d’accès à des terrains, d’un marché hautement spéculatif, des coûts élevés de construction et des délais posés à la réalisation des projets. C’est ainsi qu’en 2023, les coopératives ne représentaient que 23,7 % des logements sociaux et communautaires dans l’agglomération de Montréal^[5].

En pleine crise du logement, cette donnée est d’autant plus inquiétante que nous apprenions dernièrement qu’il y aurait aujourd’hui moins de logements sociaux^[6] au Canada qu’il y a 30 ans, ceux-ci représentant 4,1 % du parc immobilier en 2021 contre 6,2 % en 1991^[7]. Au Québec, selon un rapport de l’Institut de la statistique du Québec, cette proportion est encore plus faible, s’établissant à 3,5 % en 2021^[8]. Dans le cas des seuls logements locatifs, ce pourcentage serait de 9,2 %^[9].

Par ailleurs, inspiré par des pays européens, notamment l’Autriche et le Danemark, le milieu de l’habitation sociale et communautaire a fixé à 20 % du parc locatif la cible à atteindre pour le logement social d’ici 15 ans lors des journées d’étude Perspectives internationales sur le logement social et communautaire – S’inspirer de solutions pour le Québec tenues les 29 et 30 mai 2024. Élément encourageant, la Ville de Montréal a inscrit un objectif allant dans le même sens dans son Plan d’urbanisme et de mobilité 2050 adopté en juin 2025. Elle y propose que le logement hors marché atteigne, d’ici 25 ans, 20 % de l’ensemble du parc de logements^[10]. La Ville de Longueuil l’avait précédée en adhérant à une cible de 20 % de logements locatifs à but non lucratif sur son territoire dans le cadre de sa nouvelle stratégie d’habitation, présentée en décembre 2023.

Les coopératives, quant à elles, doivent affronter divers défis, tels que le vieillissement du parc immobilier, la fin des conventions, un fardeau fiscal qui s’alourdit, le recrutement et la participation des membres ainsi que, dans certains cas, d’importantes hausses de loyer.

Dans cet article, mon objectif est de présenter le mouvement coopératif d’habitation au Québec afin de saisir son évolution et ses défis actuels. Tout en faisant appel à la recherche documentaire, mon propos repose également sur ma propre expérience des dernières décennies en tant que travailleuse et militante dans le secteur coopératif en habitation.

Un peu d’histoire

Les toutes premières coopératives d’habitation au Québec apparaissent à partir de 1941 à Asbestos, à l’initiative de l’Église qui voulait notamment faire obstacle au communisme. Il s’agissait de coopératives de maisons individuelles construites collectivement par les membres, de façon bénévole (système des corvées), dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les Canadiens français. Une fois toutes les maisons d’une coopérative bâties, cette dernière était dissoute. Entre 1941 et 1968, 200 coopératives construisent ainsi 10 000 maisons. En 1964, la Commission d’étude sur les coopératives d’habitation, aussi connue sous le nom de Commission Bouthillier du nom de son président, M. Fernand Bouthillier, recommande que le mouvement coopératif en habitation développe lui-même des logements qui seraient subventionnés par le gouvernement pour la population à revenu modeste. C’est cette commission qui introduit le principe de propriété collective perpétuelle où les membres de la coopérative sont à la fois locataires et propriétaires^[11]. C’est ce qu’on désigne par modèle locatif à possession continue.

En vertu de ce modèle, les membres de la coopérative possèdent deux statuts :

– celui de membre, encadré par la Loi sur les coopératives adoptée en 1982, qui leur accorde les pouvoirs d’un propriétaire pour ce qui est de la gestion de la coopérative ;

– celui de locataire, encadré à partir de 1979 par la Loi sur la Régie du logement – maintenant le Tribunal administratif du logement –, avec les responsabilités correspondantes.

Un projet pilote expérimentant ce modèle avait déjà été tenté en 1965 à Winnipeg par la coopérative Willow Park. Au Québec, c’est à Montréal, dix ans plus tard, que la première coopérative de ce type, la coopérative Village Côte-des-Neiges, verra le jour. Il y a une autre distinction : il s’agit du premier projet d’achat-rénovation, lequel rompt avec les expériences précédentes de construction de maisons individuelles. C’est également le premier projet qui bénéficie du nouveau programme de soutien créé par le gouvernement fédéral en 1973. Ce programme sera suivi par deux autres. Le gouvernement Mulroney y mettra fin en 1992^[12]. Par ailleurs, au Québec, le gouvernement du Parti québécois crée, en 1977, le programme Logipop, en vigueur jusqu’en 1987, ainsi que le réseau des groupes de ressources techniques (GRT). Malgré ces initiatives gouvernementales, le développement des coopératives d’habitation n’a pas été un long fleuve tranquille, loin de là.

Les coopératives d’habitation au cœur des luttes urbaines

Les années 1970 et 1980 sont marquées par une forte effervescence sociale dans plusieurs domaines, notamment dans celui de l’aménagement urbain. Les opérations de rénovation urbaine dans les grandes villes du Québec à partir des années 1950 entrainent la démolition de milliers de logements ouvriers pour faire place à la construction de logements plus luxueux, d’immeubles de bureaux, d’hôtels ou d’autoroutes. Des quartiers entiers sont rayés de la carte comme le rappelle le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) à l’occasion de son quarantième anniversaire. Au milieu des années 1970, les gouvernements se lancent davantage dans l’embellissement des quartiers et la rénovation domiciliaire par la création du Programme d’amélioration de quartier (PAQ)^[13].

Le FRAPRU constate : « Or la population ouvrière, qui aurait dû bénéficier de ces améliorations, en vit au contraire les conséquences, en particulier la hausse des loyers. […] 75 % des ménages locataires […] doivent déménager, parce qu’ils ne peuvent plus en défrayer le coût^[14] ».

Cette situation donne lieu à des luttes importantes dont certaines sont emblématiques. Ainsi, dans le quartier Saint-Jean-Baptiste à Québec et à Hull, aujourd’hui Gatineau, où les maisons de rues entières sont détruites, des locataires résistent pendant des années et réussissent à préserver un certain nombre de logements et à les transformer en coopératives^[15].

Le centre-ville de Montréal, au milieu des années 1960, est lui aussi frappé par ce mouvement de « modernisation ». Le promoteur Concordia Estates Ltd. veut démolir le quartier Milton Parc caractérisé par de belles maisons victoriennes datant du XIX^e siècle, habitées par des familles à revenu modeste et des membres de la communauté universitaire. La résistance de la communauté s’organise et aboutit à l’un des grands projets coopératifs et sans but lucratif au Québec, selon un modèle unique validé par une loi de l’Assemblée nationale^[16].

Alors que la désindustrialisation frappe à Montréal comme ailleurs en Amérique du Nord, la requalification de secteurs industriels est également source d’affrontements sociaux importants. C’est ainsi que le déclin des activités ferroviaires aux ateliers Angus dans le quartier Rosemont ouvre la voie, à partir de 1974, à sa transformation en quartier résidentiel et commercial comprenant des services communautaires. Le Comité logement Rosemont, animé par son coordonnateur André Lavallée, qui deviendra plus tard conseiller municipal, organise la mobilisation en mettant sur pied, en 1981, le Comité du terrain des usines Angus. Il s’agit de la coalition la plus vaste et la plus diversifiée depuis celle qui s’était opposée à l’autoroute Est-Ouest dans les années 1970. Soulignons que la pression citoyenne amène pour la première fois la Ville de Montréal à tenir des consultations publiques sur un projet de développement. Après nombre de rebondissements, la lutte mène à la victoire avec la réalisation de plus de 1000 logements sociaux, dont 552 logements coopératifs, soit 40 % de l’ensemble immobilier^[17].

Moins connue est la mobilisation des locataires du quartier Cloverdale à Pierrefonds dans l’ouest de Montréal. Pourtant, celle-ci a duré près d’un quart de siècle et a conduit à la constitution de la plus grande coopérative au Canada, la Coopérative Village Cloverdale. Celle-ci compte 866 logements répartis dans 58 immeubles où résident plus de 3500 personnes issues d’une cinquantaine de communautés culturelles. C’est la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui est propriétaire de l’ensemble immobilier de 1962 à 1980, comme de plusieurs autres complexes ailleurs au pays. Une réorientation politique la conduit à s’en départir, presque du jour au lendemain, car on juge que ce n’est pas le rôle de l’État d’être propriétaire et gestionnaire immobilier. En contrepartie, un nouveau programme fédéral permet à des groupes de locataires de constituer des coopératives. Même si les locataires de Cloverdale souhaitent procéder de la sorte, la SCHL décide de vendre le complexe, jugeant qu’ils n’ont pas l’expérience voulue pour gérer un ensemble aussi vaste.

C’est un désastre pour les locataires à faible revenu qui perdent la subvention au loyer précédemment accordée par la SCHL. Un grand nombre déménagent, ne pouvant plus payer les loyers. La détérioration des immeubles s’aggrave ainsi que le tissu social. En 1987, avec le soutien de M^e Pierre Sylvestre, les locataires intentent contre la SCHL un recours collectif qui se règle par une entente hors cour : les subventions sont rétablies et la SCHL autorise, en 1998, l’acquisition de 243 unités par les locataires regroupés dans un OSBL. Celui-ci est constitué pour procéder à l’achat et aux rénovations, mais a également pour mission de travailler à la constitution d’une coopérative, selon le vœu initial des locataires, ce qui se concrétisera le 17 avril 2002. Au cours des années suivantes, la coopérative procédera à d’autres acquisitions et à de la construction neuve dans le secteur pour atteindre le nombre impressionnant de 866 logements. C’est tout un quartier qui a été « coopérativisé  »^[18].

La préservation du cadre bâti et du patrimoine

Les luttes urbaines menées par les coopératives ainsi que l’organisation des locataires avec le soutien des comités logement et des groupes de ressources techniques ont contribué à préserver et à rénover des milliers de logements dans les quartiers populaires, des logements datant de plusieurs décennies et souvent jugés insalubres, assurant ainsi le maintien en place des locataires occupants à revenu modeste. Dans les années 1980, il en coûtait 60 000 $ par logement pour acquérir et rénover au complet les immeubles. Aujourd’hui, il faut compter au moins 416 000 $^[19].

Les coopératives ont aussi contribué à préserver des immeubles institutionnels désaffectés en les transformant avec un nouveau statut. Plusieurs écoles ont ainsi trouvé une nouvelle vie, par exemple l’Académie des Saints-Anges dans le Plateau Mont-Royal à Montréal, rendue célèbre par l’œuvre de Michel Tremblay Thérèse et Pierrette à l’école des Saints-Anges. Une église du quartier Villeray de Montréal fait place à la coopérative La Scala. Et l’histoire industrielle du quartier Hochelaga-Maisonneuve se perpétue grâce à la coopérative Station n^o 1 qui conduit à la requalification d’un immeuble patrimonial datant des années 1900, la station de relais d’électricité n^o 1 qui desservait la ville de Montréal. Cette coopérative de 74 logements a été en outre lauréate du Prix de la mise en valeur du patrimoine de l’Opération patrimoine architectural de Montréal 2011 et est en voie d’être certifiée LEED CN^[20]. À Québec, le couvent des Sœurs du Bon Pasteur, situé sur la colline parlementaire, est transformé en un complexe de logements regroupant sept coopératives d’habitation.

La consolidation du tissu social

Le mouvement coopératif a toujours été fier d’affirmer que les coopératives ne font pas qu’offrir des logements. Elles constituent également des communautés. Et dans cette perspective, la mixité occupe une place incontournable. Or, le terme « mixité » prend un sens différent selon qui l’utilise. Il pourrait désigner un milieu de vie où se côtoient familles, ainé^.es, étudiants et étudiantes, ménages issus de la diversité culturelle, personnes en situation de handicap…, soit un environnement varié et vivant. L’expérience nous apprend pourtant que, pour les décideurs politiques, il s’agit plutôt d’une mixité socioéconomique qui se traduit par l’implantation de ménages mieux nantis dans des quartiers centraux, ce qui conduit à en chasser la population d’origine à revenu modeste et à alimenter l’embourgeoisement. En d’autres termes, la mixité tant vantée représente un rapport inégalitaire d’appropriation de l’espace qui mène au déplacement ou au remplacement des populations^[21].

Les coopératives exercent un frein à ce courant. Selon la plus récente enquête quinquennale réalisée par la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) en 2022^[22], 70 % des ménages habitant en coopérative ont un revenu inférieur à 40 000 $ alors que 20 % gagnent plus de 60 000 $. Les femmes y représentent une proportion de 66 %, ce qui n’est pas étonnant puisqu’elles constituent 80 % des cheffes de familles monoparentales qui, elles, représentent 19 % des ménages coopérants. Malgré leurs responsabilités familiales, les femmes siègent au conseil d’administration de leur coopérative à raison de 65 % ! Signe que les coopératives suivent l’évolution démographique de la société, 73 % des membres ont plus de 55 ans et 35 % ont 65 ans et plus. Enfin, le quart des membres habitent leur coopérative depuis au moins 20 ans. Et en dépit des critiques que l’on entend parfois à l’égard des coopératives, 82 % des membres s’en disent satisfaits.

Si l’accès à un loyer abordable représente la première motivation pour adhérer à une coopérative, il demeure que les valeurs coopératives et la possibilité de participer aux décisions concernant son milieu de vie constituent aussi des facteurs de motivation. S’y ajoute la recherche de la sécurité d’occupation en cette époque où les rénovictions^[23] et les reprises de possession chassent de plus en plus les locataires de leur logement.

Plus encore, une étude réalisée pour le compte de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec, publiée en mai 2025, met en évidence que le fait de vivre dans des logements sociaux et communautaires produit :

des effets positifs sur les finances des ménages, leur participation sociale et la cohésion du tissu communautaire. En s’ancrant dans des milieux de vie plus stables, les résident·es développent des liens sociaux durables et s’impliquent davantage dans la vie collective. Le logement devient ainsi un vecteur d’émancipation, mais aussi un facteur préventif contre l’itinérance, la stigmatisation et l’exclusion. […] Sur le plan économique, les revenus fiscaux et parafiscaux et les économies pour l’État sur les programmes sociaux s’additionnent et surpassent les investissements annuels de la SHQ en logement communautaire pour dégager, au net, environ 162,1 M$ en 2023-2024 de fonds publics^[24].

Il importe ici de faire ressortir une retombée positive des coopératives dans leur environnement, pourtant rarement citée, soit la sécurité. L’augmentation de la violence fait régulièrement les manchettes et a même été un enjeu électoral lors du dernier scrutin fédéral. Or, l’existence de coopératives d’habitation a pour effet de réduire la violence, la délinquance et les incivilités. Citons deux exemples.

À Laval, dans les années 1970, le secteur Bois-de-Boulogne de Pont-Viau avait une réputation peu enviable. Surnommé le Bronx, il était habité par une population particulièrement défavorisée et était associé aux problèmes sociaux habituels : commerce de la drogue, délinquance, gangs de rue, interventions policières… Il n’était pas rare que des locataires déguerpissent en pleine nuit sans payer leur loyer. Dans une entrevue accordée à l’autrice, Chantal Dubé, coordonnatrice de la cellule du logement social et communautaire relevant de la Politique régionale de développement social (PRDS) de Laval et membre de longue date de l’une des coopératives, témoigne de l’amélioration spectaculaire qu’a connue le quartier à la suite de la constitution des Résidences Bois-de-Boulogne. Celles-ci regroupent 13 coopératives réparties dans 56 immeubles comptant 450 logements occupés par plus de 1000 personnes.

Le propriétaire du complexe ayant fait faillite en 1982 en raison de la crise économique, la société de gestion qui a repris les immeubles pense à la formule coopérative qui prenait son envol à l’époque et elle convoque des réunions de locataires. Le projet coopératif prend forme et se concrétise. Depuis lors, le secteur a trouvé la paix et est désormais recherché. On peut attribuer cette transformation à la stabilité résidentielle et au sentiment d’appartenance, les deux éléments les plus souvent évoqués. Mais on cite aussi la possibilité de sanctions dans le cas de comportements allant à l’encontre de l’intérêt collectif. Le territoire appartient à tous et toutes, ce qui incite à s’en occuper et à le surveiller. Dans un contexte de cohabitation intergénérationnelle, voisins et voisines se connaissent, se côtoient et réalisent des activités ensemble en plus d’assumer la gestion de leur coopérative. Les enfants ont accès à des loisirs. La Ville a même ouvert un parc à proximité. Les Résidences Bois-de-Boulogne illustrent ainsi comment la prise en charge collective contribue au bien commun.

Le deuxième exemple concerne la Coopérative Village Cloverdale de Pierrefonds dont on a déjà parlé. On a mentionné que le secteur était réputé dans les années 1990 pour n’être pas fréquentable. Au moment où l’OSBL prend possession des immeubles à la suite de l’entente avec la SCHL, le taux de vacance s’élève à 30 % ! Louer les logements afin de rentabiliser le complexe s’est évidemment imposé comme une priorité. Or, le fait d’établir des critères de sélection et de choisir des membres, et non seulement des locataires, a grandement contribué à améliorer le tissu social. La coopérative s’est dotée en outre d’un comité de sécurité. En collaboration avec le poste de police du quartier, elle participe à un projet-pilote communautaire novateur, le programme de surveillance de quartier. L’éclairage est amélioré et on procède à des adaptations sur le plan architectural. Ainsi, les nouvelles constructions sont orientées de façon à faciliter l’observation du site. De son côté, l’Arrondissement, à la suite de représentations de la coopérative, rénove les terrains de jeu sur le site et investit dans différentes infrastructures, notamment l’installation d’un terrain de ballon-panier et de jeux d’eau. L’été, la coopérative embauche des animateurs et des animatrices qui organisent des loisirs pour les jeunes. Au bout du compte, le secteur Cloverdale, de ghetto dont on le traitait, est devenu « un joyau dans une couronne » selon les mots de l’ancien député provincial, Pierre Marsan^[25]25.

L’enjeu des loyers

À combien s’élèvent les loyers dans les coopératives ? La réponse courte serait : 596 $ pour un logement de deux chambres à coucher^[26]. Mais ce montant représente une moyenne. Il reste que les loyers se situent de façon générale en dessous du prix du marché privé. Ce qu’il faut retenir toutefois, c’est que, même si le fonctionnement général des coopératives est similaire, étant encadré par la Loi sur les coopératives et les sept principes internationaux de l’Alliance coopérative internationale (ACI), leur gestion financière diffère en fonction du programme gouvernemental dont elles relèvent. Depuis les années 1970, 15 programmes ont soutenu le développement des coopératives : 5 fédéraux, 8 québécois et 2 montréalais. Chacun de ces programmes a établi ses règles pour la fixation du loyer. Ces dernières années, différents facteurs influent également sur la détermination des loyers et exercent une pression à la hausse.

Le programme fédéral 56.1 en vigueur dans les années 1980 se basait sur les droits acquis, c’est-à-dire sur les loyers en vigueur avant la création de la coopérative. Les coopératives qui en ont bénéficié établissent généralement des loyers plus faibles, ceux-ci étant décidés chaque année par les membres en fonction des dépenses prévues, y compris une réserve d’entretien futur, dont le montant est déterminé par la SCHL. Or, comme les coûts dans l’industrie de la construction ont explosé, cette réserve se révèle dans bien des cas insuffisante lorsque des travaux majeurs s’imposent. Par exemple, ceux-ci ont été évalués à près de 30 000 $ par logement en 2017^[27]. En conséquence, lorsqu’une coopérative souhaite obtenir un prêt ou négocier une nouvelle hypothèque pour réaliser des travaux, elle se voit souvent obligée par le bailleur de fonds d’augmenter considérablement ses loyers. Les ménages à revenu modeste qui ne bénéficient pas d’une subvention au loyer en subissent de plein fouet les effets. Malgré tout, les membres conservent une part d’autonomie pour ce qui est de fixer leurs loyers.

Cependant, ce n’est pas le cas pour les programmes du gouvernement du Québec, AccèsLogis, en vigueur de 1997 à 2022, et le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) qui lui a succédé. En vertu de ceux-ci, les loyers doivent se situer entre 75 % et 95 % du loyer médian du marché. Les coopératives qui ont pour mission d’offrir des logements sans but lucratif principalement à des ménages à revenu faible et modeste se retrouvent donc assujetties à un marché qui est hautement spéculatif. En effet, « … alors que l’indice des prix à la consommation repassait sous la barre de 4,5 % en 2023, la hausse générale des loyers était de près de 7,5 %. En 2024, l’indice des prix à la consommation atteignait 2,3 % au Québec, mais l’augmentation moyenne des loyers, elle, était de 6,3 %^[28] ».

Devant ces loyers beaucoup plus élevés que ceux retrouvés dans les coopératives des premières générations, la Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ), réunie en assemblée annuelle en 2024, réclame de la Société d’habitation du Québec (SHQ) qu’elle pondère l’effet de l’augmentation démesurée du loyer médian du marché sur les coopératives. Le dossier est en cours. Par ailleurs, le PHAQ ne comporte pas de supplément au loyer intégré, comme c’était le cas d’AccèsLogis. Cédant aux pressions du milieu, la SHQ permet toutefois aux organismes de recourir au Programme de supplément au loyer Québec.

De son côté, le gouvernement fédéral a créé en 2023 un nouveau programme, le Programme de développement de coopératives d’habitation (PDCH), qui s’adresse en exclusivité à celles-ci, une décision saluée dans le réseau. Or, le programme fixe les loyers à 110 % du loyer médian du marché dans les immeubles construits après l’an 2000 dans la zone visée ! Et, contrairement aux programmes précédents, il ne comprend pas non plus de composante intrinsèque permettant d’ajuster le loyer au revenu.

Pourtant, la crise de la fin des conventions^[29] aurait dû servir d’avertissement. Les accords avaient une durée équivalente à celle de l’hypothèque, en général de 30 ans. Or, alors que les conventions conclues dans les années 1980 approchaient de leur échéance, le gouvernement conservateur de Stephen Harper annonça en 2011 que les subventions accordées en vertu du programme 56.1 ne seraient pas renouvelées. Cela signifiait que, du jour au lendemain, les ménages à faible revenu verraient leur loyer augmenter de façon draconienne, parfois de 200 $ ou plus. Au Québec, cette menace pesait sur 125 500 ménages dans toutes les catégories de logements sociaux. Nous ignorons à ce jour combien d’entre eux ont été concrètement affectés. Certains se sont vus contraints de déménager et ont ainsi perdu leur logement social. D’autres ont absorbé la hausse, ne trouvant pas à se loger à meilleur coût dans le marché privé. Cette mesure a aussi ébranlé la gouvernance et mis en péril le maintien des infrastructures dans les coopératives^[30]30. Finalement, le Parti libéral, élu en 2015, rétablira les subventions aux ménages à faible revenu, mais jusqu’en 2028 seulement, dans le cadre de l’Initiative fédérale de logement communautaire (IFLC). L’énoncé économique de l’automne 2024 du gouvernement Trudeau prolongea cette mesure jusqu’en 2033. Il reste à voir ce qu’il en adviendra avec le gouvernement de Mark Carney car le droit au logement n’est jamais totalement assuré.

Enfin, la fiscalité municipale exerce un fardeau de plus en plus lourd sur le budget des coopératives et, par conséquent, sur les loyers. Une étude de la FHCQ a mis en lumière que les taxes municipales pouvaient représenter jusqu’à 19 % de leurs dépenses^[31]31. Rappelons que les coopératives sont d’abord apparues dans les quartiers ouvriers des villes, à proximité des services et des transports. Ce sont ces quartiers qui aujourd’hui font l’objet d’embourgeoisement et de spéculation immobilière. En conséquence, les valeurs augmentent… et les taxes aussi. Or, les coopératives ainsi que les OSBL, qui poursuivent une mission sociale et qui ne peuvent être revendus à profit, sont traités sur le plan fiscal de la même façon que le secteur privé. Ici encore, la solution passe par le gouvernement du Québec. Le mouvement coopératif ainsi que le réseau des OSBL font depuis des années des représentations afin que la Loi sur la fiscalité municipale soit modifiée pour y créer une catégorie d’immeubles spécifique aux coopératives et aux OSBL en habitation de façon à ce que les municipalités puissent leur appliquer un taux de taxation différent.

L’émergence de grandes coopératives

Le secteur coopératif en habitation affiche depuis peu un nouveau visage : celui de grandes coopératives. Pendant plusieurs décennies, les programmes, axés sur la rénovation des immeubles existants, ont favorisé le développement d’une multitude de projets de faibles dimensions. L’apparition de coopératives de 100 logements et plus a donc soulevé des débats dans le mouvement. On entend souvent dire qu’il ne s’agit pas de « vraies coopératives », puisqu’elles font appel à du personnel ou à des firmes de gestion externes, y compris les fédérations et les GRT, pour accomplir les tâches courantes d’administration et d’entretien.

Pourtant, certaines coopératives avaient tracé la voie. Pensons à l’emblématique Coopérative des Cantons, à Sherbrooke, souvent perçue dans ses débuts comme un OVNI dans l’environnement coopératif, et qui célèbre ses 50 ans d’existence cette année. Au fil du temps, tout en se prévalant des différents programmes gouvernementaux, elle a misé sur la valeur libre de dette – l’équité^[32] – de ses immeubles pour procéder à de nouvelles acquisitions. Aujourd’hui, elle regroupe 416 logements répartis dans 65 immeubles^[33]. C’est aussi par ce modèle de financement que la Coopérative Village Cloverdale est passée de 243 à 866 logements depuis 2004. À Pierrefonds, on trouve aussi la Coopérative Terrasse Soleil, fondée en 1983, qui compte 228 logements. Pour sa part, la Coopérative Place du Collège de Longueuil, la plus ancienne datant de 1969, compte 104 logements.

Il y a déjà une dizaine d’années que l’on parle des grandes coopératives. « La Coopérative Bassins du Havre (182 logements), la Coopérative Fusion verte (247 logements) et la Coopérative Bois Ellen (166 logements) sont de parfaits exemples de ce nouveau phénomène^[34]. » Le resserrement des programmes de financement est l’un des facteurs qui ont mené à l’augmentation du nombre de logements afin de rentabiliser les projets. Le virage de la rénovation vers la construction neuve a également joué, surtout dans les quartiers qui font l’objet de vastes réaménagements, par exemple Griffintown et Bridge Bonaventure à Montréal. Les règlements d’inclusion, comme le Règlement pour une métropole mixte à Montréal, ont aussi influé sur la dimension des immeubles. Enfin, la densification des quartiers est encouragée par la loi 31^[35], adoptée en 2024, qui permet aux municipalités de déroger à leur plan d’urbanisme pour autoriser le dépassement des hauteurs réglementaires.

La participation des membres demeure une préoccupation dans la plupart des coopératives. Elle incite à l’innovation, notamment lorsque la coopérative engage du personnel. Mais la participation ne se limite pas à l’exécution de tâches courantes sur le plan de l’administration et de l’entretien. La gestion continue de reposer sur le fonctionnement démocratique, et les membres conservent leur pouvoir de décision et d’orientation à l’intérieur du conseil d’administration et de divers comités. La décentralisation de la structure de gouvernance est mise de l’avant. De fait, en étant libéré·e·s de certaines tâches, les membres peuvent s’engager dans d’autres projets collectifs, par exemple l’agriculture urbaine, les activités sociales, le soutien auprès des jeunes, l’échange de services, l’engagement dans le mouvement et dans la communauté, etc. Il reste que l’organisation et l’évaluation de la participation sont plus compliquées dans une grande coopérative. Certains modèles existent et il y aurait lieu de les diffuser.

Les grandes coopératives présentent d’autres avantages. On souligne notamment les économies d’échelle qu’elles sont en mesure d’effectuer et le poids politique qu’elles peuvent exercer dans leur milieu. Sur le plan architectural, ces coopératives ont la possibilité de disposer d’une salle communautaire et d’autres installations collectives. Et des immeubles en hauteur possèdent nécessairement des ascenseurs, ce qui favorise l’accessibilité universelle et des milieux de vie intergénérationnels.

Certains enjeux actuels

Le ralentissement marqué du développement des coopératives est l’une des principales sources de préoccupation du mouvement. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce phénomène. Tout d’abord, les restrictions budgétaires ont porté un dur coup au programme AccèsLogis qui n’a connu aucune indexation à partir de 2009 et qui n’était plus adapté aux coûts du marché, notamment à ceux des terrains et de la construction, ni aux taux d’intérêt^[36]. La difficulté d’obtenir du financement a aussi imposé des délais excessifs à la réalisation des projets. La Montagne verte a dû attendre 15 ans avant d’ouvrir ses portes et la Pointe amicale 14 ans ! Les choses ne se sont pas améliorées avec le remplacement du programme AccèsLogis par le Programme d’habitation abordable Québec. Les chiffres sont éloquents : lors de sa première année de mise en œuvre, en 2023, seulement quatre coopératives faisaient partie des 41 projets retenus et, l’année suivante, on n’en trouvait aucune ! Et le dernier budget du gouvernement du Québec ne comportait aucune somme pour le développement futur.

Comme le développement de coopératives repose sur des groupes porteurs formés de ménages qui aspirent à court terme à améliorer leurs conditions de logement, on ne peut s’attendre qu’en pleine crise du logement des ménages qui ont des besoins impérieux de logement^[37] soient motivés à s’engager dans un projet qui pourrait prendre des années à se réaliser.

Même si les OSBL font aussi les frais de compressions budgétaires, ils n’en subissent pas les mêmes contrecoups que les coopératives. Dans leur cas, les groupes porteurs sont des organismes qui ont la capacité de « durer dans le temps ». Les OSBL s’adressent souvent aussi à ce qu’on nomme des populations à besoins particuliers et ils peuvent bénéficier de sources de financement plus diversifiées. Il n’est évidemment pas question ici de promouvoir une tenure^[38] aux dépens d’une autre. Les besoins en logement sont multiples et exigent des formules adaptées. Quant au nouveau programme fédéral qui s’adresse spécifiquement aux coopératives, il doit toujours faire ses preuves.

Ici, on peut peut-être parler d’une occasion manquée dans l’histoire du mouvement, celle qui l’aurait doté des moyens d’assurer son propre développement, sans nécessairement exclure le soutien gouvernemental. Il s’agit de la possibilité de mutualiser l’équité des coopératives pour en faire un levier de développement. Une idée semblable avait d’ailleurs fait l’objet de débats dans les congrès qui ont marqué les débuts de ce qui est aujourd’hui la FHCQ^[39], mais elle n’avait pas été retenue^[40]. Elle a toutefois refait surface avec l’initiative PLANCHER lancée en 2022 par le Centre de transformation du logement communautaire, mais celle-ci est toujours en cours d’élaboration^[41].

Enfin, un nouvel enjeu risque fort de susciter de vives discussions dans les chaumières coopératives cet automne. Il s’agit du projet de loi 111 modernisant la Loi sur les coopératives, dont un article en particulier va alimenter les débats. Il prévoit qu’un membre qui démissionne ou est exclu de sa coopérative n’a pas droit au maintien dans les lieux. En d’autres termes, un locataire qui perd son statut de membre voit automatiquement son bail prendre fin. Nul doute que cette clause va susciter de profondes réflexions sur la nature du droit au logement !

Conclusion

Souvent présentées comme des microsociétés, les coopératives d’habitation sont plongées dans les enjeux sociétaux actuels, notamment le vieillissement de la population, l’inclusion et le vivre-ensemble, le leadership des femmes, la transition écologique, le maintien de l’actif immobilier, la transformation numérique… Pour traiter de tels enjeux, les membres des coopératives doivent avoir des compétences particulières. C’est pourquoi il importe que les coopératives assurent une formation continue à leurs membres car on ne nait pas coopérant ou coopérante, on le devient. Les fédérations offrent d’ailleurs tout un éventail d’ateliers à la disposition des coopératives. La création d’intercoops de quartier, à l’image de celle du Plateau Mont-Royal, est également une avenue prometteuse qui favorise le partage des bonnes pratiques et l’apprentissage par les pair·e·s.

Le financement, même s’il n’a été traité que brièvement, constitue le nerf de la guerre pour le développement de nouvelles coopératives. Les élections prévues en 2026 au Québec seront l’occasion de porter haut et fort la voix des coopératives. Pour leur part, les élections municipales qui les auront précédées à l’automne 2025 fourniront également une tribune pour revendiquer des politiques et des mesures en faveur du logement social et communautaire.

Du côté fédéral, la récente campagne électorale n’a pas vraiment fait de place au logement social et communautaire dans les engagements électoraux. Et le gouvernement nouvellement élu a reporté à novembre 2025 l’adoption de son premier budget. Qu’adviendra-t-il alors de la Stratégie nationale sur le logement adoptée en 2017 ? Le maintien des subventions au loyer sera-t-il au moins assuré jusqu’en 2033, comme l’avait annoncé le gouvernement Trudeau ? Le mouvement coopératif ne devra pas attendre l’échéance de 2028 pour s’en assurer !

Par Louise Constantin, travailleuse et militante dans le secteur coopératif en habitation

1. Alliance Coopérative Internationale, Année internationale des coopératives 2025 des Nations unies.↑
2. Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), Les coopératives en chiffres. ↑
3. Les groupes de ressources techniques (GRT) sont des entreprises d’économie sociale qui accompagnent des organismes ou des groupes de citoyens et de citoyennes dans le développement de projets immobiliers communautaires, soit en coopérative ou en organisme à but non lucratif. Voir <https://agrtq.qc.ca/>. ↑
4. Carol Saucier, Le quotidien pluriel. Étude de coopératives d’habitation du Québec, Montréal, Centre interuniversitaire de recherche, d’information et d’enseignement sur les coopératives, 1992. ↑
5. Ville de Montréal, Service de l’habitation, Répartition des logements sociaux et communautaires sur l’île de Montréal, 31 décembre 2021. ↑
6. Citons le Directeur parlementaire du budget : « Nous entendons par “logement social” un logement destiné aux ménages à faible revenu et proposé à un loyer inférieur à celui du marché […] Le logement social est généralement un logement public (détenu par le gouvernement) ou un logement communautaire (détenu par un organisme à but non lucratif ou une coopérative). […] Cependant, ce ne sont pas tous les logements publics et communautaires qui constituent des logements sociaux ». Ben Segel-Brown, Évolution du parc de logements sociaux au Canada, Bureau du Directeur parlementaire du budget, 6 mars 2025. ↑
7. Vincent Brousseau-Pouliot, « Un graphique qui dit tout : On a moins de logements sociaux qu’il y a 30 ans », La Presse, 5 mai 2025. ↑
8. Institut de la statistique du Québec, Portrait des logements sociaux et abordables au Québec. ↑
9. Ibid. ↑
10. Par contre, Montréal prévoit que seulement 75 % des 20 % de logements hors marché de son territoire en 2050 soient du logement social. Voir Véronique Laflamme et François Saillant, « Sauvegarder les acquis du logement social », dans ce n° 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
11. André Fortin, Histoire du Mouvement québécois des coopératives d’habitation au Québec, Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), 2022. ↑
12. Budget fédéral du 25 février 1992 : « Le Programme de logement coopératif prendra fin immédiatement, permettant d’économiser encore $25 millions sur l’ensemble du cadre financier. Les 14,000 unités d’habitation déjà construites dans le cadre de ce programme continueront de bénéficier d’un soutien ». ↑
13. FRAPRU, Quarante ans au Front. Seule la lutte paie !, mars 2019, p. 3. ↑
14. Ibid. ↑
15. François Saillant, Lutter pour un toit. Douze batailles pour le logement au Québec, Montréal, Écosociété, 2018, p. 57-67 et 84-98. ↑
16. Voir l’article de Robert Cohen, « Milton Parc » dans ce n° 34 des Nouveaux Cahiers du socialisme. ↑
17. François Saillant, 2018, op. cit., p. 69-83. ↑
18. Louise Constantin, La Coopérative d’habitation Village Cloverdale. Le défi d’une grande coopérative, Montréal, Groupe CDH, 2014, et Marie-Noëlle Ducharme, La coopérative d’habitation Village Cloverdale, copublication Centre de recherche sur les innovations sociales (CRISES) et Laboratoire de recherche sur les pratiques et les politiques sociales (LAREPPS), Les Cahiers du CRISES, ES1402, 2013. ↑
19. Maxime Bergeron, « Construire pas cher, ça se peut ! », La Presse, 16 mai 2025, ↑
20. Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ), « 10^e anniversaire de la Coopérative Station N^o 1 », CITÉCOOP, vol. 8, n° 14, printemps 2021, p. 6-18. ↑
21. Hélène Bélanger, avec la coll. de Philippe Cossette, « Revitalisation, gentrification et mixité sociale : quelle place pour le logement social ? », document préparé pour la table Habiter Ville-Marie, 2014. ↑
22. Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH), Enquête socioéconomique sur le profil des membres de coopératives d’habitation 2022. ↑
23. Le terme rénoviction fait référence à une pratique selon laquelle un propriétaire évince illégalement une ou un locataire de son immeuble sous prétexte qu’il souhaite faire des rénovations. ↑
24. Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), Le logement social et communautaire : un investissement qui rapporte au Québec. Étude des retombées socio-économiques des programmes de la Société d’habitation du Québec, 2025, p. 6. ↑
25. 25 Louise Constantin, 2014, op. cit., p. 38-41. ↑
26. CQCH, 2022, op. cit. ↑
27. Louis-Philippe Myre, « Projets pilotes de mutualisation des travaux », CITÉCOOP, vol. 4, n^o 7, printemps 2017, p. 38-39. ↑
28. AGRTQ, 2025, op. cit., p. 20. ↑
29. Accords entre le gouvernement fédéral et les coopératives précisant le financement accordé en contrepartie d’une reddition de comptes de la part de celles-ci. ↑
30. 30 Gabriel Plante, Enjeux et défis des coopératives d’habitation au Québec dans un contexte marqué par la fin des conventions fédérales, mémoire de maitrise en géographie, Université du Québec à Montréal, 2023. ↑
31. 31 Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain, Pour l’attribution d’un statut fiscal différencié aux coopératives d’habitation, mémoire présenté à la Commission sur les finances et l’administration de la Ville de Montréal, 2019, ↑
32. NDLR. Le terme équité dans le sens de capital ou d’avoir est un anglicisme qui s’est inséré dans le domaine de l’habitation. Le terme fait référence à la valeur marchande libre de dette d’un immeuble. ↑
33. Voir Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est, Historique, <https://www.chce.coop/historique>. ↑
34. FHCQ, « Voir grand : La réalité des nouvelles coopératives », CITÉCOOP, vol. 3, n^o 6, automne 2016, p. 19-23. ↑
35. Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, 2024. ↑
36. FRAPRU, Un budget pour le logement social… et pour contrer la pénurie de logement, mémoire prébudgétaire, 2019, <https://www.frapru.qc.ca/wp-content/uploads/2019/01/MemoirePreBudgetaire2019.pdf>. ↑
37. « Un ménage a des besoins impérieux en matière de logement s’il vit dans un logement “non acceptable” et s’il devrait consacrer 30 % ou plus de son revenu total avant impôt pour payer le loyer médian d’un autre logement acceptable dans sa collectivité » : Vitrine statistique sur le développement durable du Québec, 30 avril 2025, <https://statistique.quebec.ca/vitrine/developpement-durable/strategie-2023-2028/participation-de-tous/besoins-imperieux-logement?onglet=faits-saillants-et-graphiques>. ↑
38. NDLR. Dans le domaine de l’habitation, le terme « tenure » fait référence au mode d’occupation du logement par un ménage ou une personne, indiquant si l’occupant est propriétaire de son logement, locataire ou bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation. Il peut aussi désigner des formes spécifiques de logement, comme les HLM, les coopératives d’habitation ou les OSBL, qui représentent différentes tenures de logement social.  ↑
39. La Fédération des coopératives d’habitation de l’Île de Montréal (FECHIM) est devenue la Fédération des coopératives d’habitation intermunicipale du Montréal métropolitain (FECHIMM), puis la Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ). ↑
40. Louise Constantin, « Des débats fondateurs », CITÉCOOP, vol. 10, n^o 18, hiver 2023, p. 12-15. ↑
41. Voir : Centre de transformation du logement communautaire, Le Fonds PLANCHER, première assemblée générale. ↑