Le logement comme levier de transformation sociale : le cas de la Société de développement de l’Est

Face à la crise du logement qui ravage le Québec, plusieurs choix s’offrent à nous^. Il est possible de détourner le regard et de continuer à croire que la main invisible du marché réglera d’elle-même la situation, comme si les forces spéculatives pouvaient spontanément faire preuve de justice sociale. D’un autre côté, on peut adhérer au consensus émergeant en faveur du renforcement du secteur sans but lucratif afin de sortir une part du logement de la spéculation et protéger les locataires contre les effets les plus destructeurs du marché^{[1][3] [4]}.

Comme employé d’un OBNL^[5] qui offre des logements abordables, je suis inévitablement en accord avec la croissance de notre secteur. Cependant, il semble que cette voie, bien qu’indispensable, demeure insuffisante si l’on accepte de voir que, derrière la crise du logement, se cache une crise plus profonde : une continuelle érosion du pouvoir des communautés sur leur territoire, un affaiblissement des liens de solidarité locaux et une dépossession des leviers économiques par lesquels les Québécoises et les Québécois pourraient choisir démocratiquement leurs façons de produire et d’habiter leurs villes et régions.

Au-delà de la construction de logements abordables, c’est toute notre façon de faire qui doit être revue. On se doit de remettre en question un modèle fondé sur la propriété privée, la marchandisation des besoins fondamentaux et la dissociation entre l’économie et la justice sociale. Il faut se servir de l’immobilier comme d’un instrument de transformation sociale et d’émancipation.

C’est dans cette perspective que je présente ici le cas de la Société de développement de l’Est (SDE), où je travaille comme analyste financier depuis plus d’un an. Cette organisation me semble incarner une approche émancipatrice qui doit être mise de l’avant. Je retracerai le contexte dans lequel agit la SDE et les principes qui guident ses projets. En documentant cette initiative, mon objectif est de montrer qu’il est non seulement possible d’aborder la crise du logement autrement, mais qu’en le faisant, nous ouvrons une brèche vers la sortie d’un système fondé sur l’exploitation de l’ensemble du vivant.

La crise du logement au cœur des enjeux de l’Est-du-Québec

La Société de développement de l’Est est un organisme à but non lucratif actif dans les régions du Bas-Saint-Laurent et de la Gaspésie^[6]. Avec ses organisations affiliées – Construction Métis (CMētis), en charge de la réalisation des bâtiments, et la Société du patrimoine de l’Est (SPE), responsable de leur gestion –, la SDE se consacre au développement, à la construction et à la gestion de logements hors marché. Ses projets incluent principalement du logement abordable, mais aussi des unités intermédiaires et certaines propriétés accessibles à l’achat, tous réunis dans des écoquartiers conçus comme des milieux de vie complets et durables. Ces quartiers visent à accueillir une diversité de résidentes et résidents, dans un environnement favorisant la proximité des services, la vie de communauté et l’adoption d’habitudes de vie saine, afin de permettre de bien vivre dans les municipalités, de la naissance à la vieillesse.

Cette approche émane du contexte social et économique de l’Est-du-Québec et elle a été développée à partir de consultations citoyennes et de discussions avec des personnes élues. Dans son ensemble, elle peut être comprise comme une réponse à un enjeu qui touche l’ensemble des petites municipalités de l’Est, soit celui de la dévitalisation^[7]. La population des localités est vieillissante et la difficulté à attirer de jeunes familles vient nourrir un cercle vicieux où les départs affaiblissent le tissu économique et social, ce qui rend encore plus difficile l’arrivée de nouvelles résidentes et résidents ou le maintien de celles et ceux qui y vivent déjà.

La crise du logement est au cœur de cet enjeu. Avec des taux d’inoccupation frôlant souvent le 0 %, il devient plus difficile pour les municipalités de répondre aux besoins des résidentes et résidents actuels et futurs^[8]. D’un côté, les personnes âgées vivent souvent dans des logements trop grands, mal adaptés à leur réalité et nécessitant des rénovations^[9]. De l’autre, les nouvelles arrivantes et arrivants peinent à trouver un toit, freinés par un parc immobilier vieillissant, peu abordable et inadapté aux besoins des jeunes familles^[10].

Au cours des dernières années, certaines initiatives de logement abordable ont vu le jour pour tenter de répondre aux besoins. Cependant, celles-ci demeurent insuffisantes et inégalement réparties. Les projets se développent trop lentement et se concentrent dans les centres urbains comme Rimouski, Rivière-du-Loup et Gaspé^[11]. C’est dans ce contexte qu’émergent les projets de la SDE, non seulement comme une solution à la crise du logement, mais comme une réponse au contexte de dévitalisation, avec la volonté de créer des milieux de vie plutôt que de simples bâtiments.

Ce faisant, la SDE adopte une approche innovante et émancipatrice que je présenterai sous la forme de trois principes : créer des milieux de vie centrés sur l’humain et la nature, participer à la démocratisation du territoire dans une perspective autogestionnaire, et inscrire la croissance de l’organisation (la SDE) dans une « stratégie anticapitaliste d’érosion^[12] » visant à lutter contre l’oppression sociale et économique à grande échelle.

Mettre l’humain et l’environnement au cœur de l’immobilier

La crise du logement et de la dévitalisation ne peut pas être dissociée de celle de la société québécoise devenue de plus en plus individualiste, abandonnée aux lois du marché et fondée sur l’exploitation du vivant. Nous avons un territoire dévitalisé, ayant besoin non seulement d’infrastructures, mais aussi d’amitié, d’amour et de solidarité. C’est pourquoi la SDE ne se contente pas de construire des logements. Elle construit des écoquartiers.

Le premier projet de la SDE, l’écoquartier de la Place des Marronniers à Métis-sur-Mer, incarne pleinement cette volonté de « loger mieux ». Il a été conçu afin d’offrir des espaces partagés, intérieurs et extérieurs – notamment des jardins collectifs – pensés pour encourager les rencontres entre les personnes et renforcer leur lien avec la nature et la communauté. Mais l’ambition va plus loin : l’équipe de la SDE œuvre activement pour intégrer l’écoquartier dans une démarche de revitalisation de Métis-sur-Mer. Par exemple, il est prévu d’ouvrir sur le site un centre communautaire. On a également obtenu une subvention pour déployer un réseau de transport collectif électrique reliant l’écoquartier au centre de Métis-sur-Mer, à des municipalités environnantes et aux principaux pôles de transport intermunicipaux et interrégionaux. L’écoquartier devient ainsi plus qu’un ensemble de logements : il devient un milieu de vie, qui facilite l’accès aux services essentiels, encourage de saines habitudes de vie, stimule la créativité et renforce les liens sociaux.

Mais loger mieux ne signifie pas seulement prendre soin des humains, cela signifie aussi prendre soin de l’environnement. Nous devons construire aujourd’hui en pensant aux générations futures. C’est pourquoi les projets de la SDE misent sur l’efficacité énergétique, les matériaux écoresponsables et les énergies renouvelables. Les bâtiments sont isolés au chanvre, recouverts de bois de cèdre local, munis de planchers faits de gypse recyclé et équipés de thermopompes. Chaque fois que c’est possible, l’organisation fait appel à des entreprises locales ou régionales, ce qui réduit les émissions de GES liées au transport et favorise l’économie de proximité.

En plaçant l’humain et la nature au cœur de ses projets, la SDE transforme le logement en levier de revitalisation territoriale. Elle crée des milieux de vie complets, où il est possible de vivre pleinement, sainement et collectivement dans une logique de solidarité plutôt que d’individualisme, de communauté plutôt que d’isolement, en harmonie avec la nature plutôt que participant à sa destruction.

Miser sur une démarche autogestionnaire

Si l’on prend au sérieux le principe de mettre l’humain au cœur de l’immobilier, il est également essentiel que l’immobilier soit démocratisé. L’équipe de la SDE, bien que dotée de compétences solides, n’est pas composée d’experts et d’expertes des besoins et des aspirations collectives. C’est pourquoi ses projets se déploient comme une démarche de démocratisation de l’habitation, et même du territoire. Faire des écoquartiers, c’est promouvoir l’autogestion au quotidien.

Bien que la SDE accorde une grande importance à la professionnalisation de son équipe et de son conseil d’administration pour maximiser son efficacité et pour développer le plus grand nombre possible de logements, les instances d’autogestion citoyenne demeurent au cœur de toutes ses démarches. Au début de chaque projet, la SDE organise une série d’activités pour mobiliser la population, ce qui conduit à la formation d’une assemblée communautaire. Cette assemblée a pour mission de créer un comité de pilotage et d’y élire des personnes représentantes. Par exemple, lors du lancement du projet d’écoquartier à Rimouski, l’assemblée communautaire a permis d’informer la population locale sur les détails de l’initiative, de répondre aux questions et d’inviter la collectivité à rejoindre le comté.

Lorsque les membres du comité de pilotage se rassemblent, ils sont invités à s’engager au sein de sous-comités sur des thèmes comme la cogestion, la co-conception, la finance et les communications ; ils se réunissent ensuite régulièrement afin de participer à la conception de l’écoquartier. Une telle participation peut, par exemple, passer par la rédaction d’une charte du vivre ensemble qui explicite les principes qui guideront la création de la nouvelle communauté. À ce stade, des organisations communautaires locales sont également conviées à participer aux rencontres mensuelles des comités afin de faire valoir les priorités et besoins de différents groupes de la localité.

Tout ce processus est soutenu par les efforts des employé·es de la SDE, qui organisent non seulement les activités de mobilisation et de sensibilisation, mais assurent également la coordination des rencontres des assemblées communautaires et des comités de pilotage.

Une fois les écoquartiers construits et occupés, l’assemblée communautaire devient une assemblée des personnes résidentes visant l’organisation autogestionnaire de l’écoquartier. Par l’intermédiaire de cette assemblée, les résidentes et résidents prennent des décisions concernant les usages de leur milieu de vie et des espaces de l’écoquartier, tandis que la Société du patrimoine de l’Est continue d’offrir des services de gestion immobilière pour garantir un haut niveau de qualité de vie aux locataires. La SPE les encourage également à créer un OBNL pour encadrer leurs activités communes et elle les accompagne dans ce processus s’ils le souhaitent.

Par le biais des assemblées communautaires et des comités, la SDE affirme une position autogestionnaire selon laquelle l’habitat doit être conçu pour, par et avec celles et ceux qui y vivent. Il est contraire à l’esprit de la vitalisation de procéder par le haut ; le développement doit être le fruit de la volonté de la population. Il est impossible de créer des milieux de vie au service de l’humain sans qu’ils soient le produit de celles et ceux qui y vivent.

Utiliser l’immobilier comme un levier de transformation systémique

Comme on peut le remarquer, derrière les projets de la SDE se trouvent deux principes interdépendants : d’abord celui de loger en plaçant l’humain et la nature au cœur de l’immobilier, et, en second lieu, celui de l’autogestion, selon lequel l’immobilier se construit et se gère démocratiquement. En appliquant ces deux principes, la SDE crée des interstices dans l’Est-du-Québec où émerge un nouveau modèle de développement. Cependant, il ne suffit pas d’affirmer l’émancipation de l’humain dans ces interstices, qui se limitent à certaines zones et populations. L’émancipation doit s’affirmer pleinement, soutenue par un troisième principe : l’utilisation de l’immobilier comme levier de transformation sociale.

Dans son ensemble, la SDE peut être perçue comme une stratégie d’érosion d’après Olin Wright^[13]. Dans ce contexte, une organisation multiplie les espaces où il est possible de vivre autrement, jusqu’à ce que ces formes alternatives deviennent dominantes et remettent en question les fondements du système actuel (capitaliste, extractiviste, centralisateur, patriarcal, etc.). Cette stratégie se concrétise à travers les pratiques de mobilisation et d’utilisation des ressources de l’organisation, et, dans le cas de la SDE, dans le déploiement de sa stratégie de croissance, de production, d’utilisation des surplus, ainsi que dans ses règles et ses activités. J’explorerai ici quatre éléments composant la stratégie d’érosion de la SDE :

• la professionnalisation de l’équipe et l’optimisation de la production ;
• la formation du Groupe de l’Est et la démocratisation de la chaine de production ;
• la redistribution des surplus en innovation sociale ;
• le rassemblement de la propriété en une fiducie d’utilité sociale (FUS).

Éroder le système capitaliste, qui est fondé sur l’oppression de l’humain et de la nature, implique la croissance de l’alternative. Pour cette raison, l’un des objectifs de la SDE est de construire le plus d’écoquartiers possible, à un rythme cible de 300 logements par an d’ici 2028. Une telle croissance est soutenue par diverses pratiques. Sur le plan organisationnel, cela passe par la professionnalisation de l’équipe. Celle-ci est hautement spécialisée, composée de professionnel·le·s dans différents domaines, toutes et tous sensibilisés aux enjeux sociaux de la région. Parallèlement, la sélection des membres du conseil d’administration se fait selon une grille de compétences, afin d’optimiser les ressources de l’organisation. L’impératif de loger davantage repose également sur des techniques comme la préfabrication des logements, ce qui permet une construction plus rapide avec un contrôle accru de la production.

Cet impératif d’accélération de la production se traduit également par le rassemblement de toutes les organisations de la SDE sous le chapeau du Groupe de l’Est. La SDE dispose de sa propre organisation à but non lucratif de construction et de gestion immobilière. Cela permet de déployer rapidement les projets en préservant le maximum de ressources et d’emplois en économie sociale, tout en affirmant clairement la vision émancipatrice de l’organisation. Sur le plan de la mobilisation de ressources, la SDE est en train de développer de nouveaux outils en philanthropie et en investissement, ce qui facilitera leur acquisition et intégration dans la mission.

Le processus de production et de mobilisation de capitaux participe ainsi à la dynamique d’érosion, et se trouve ensuite renforcé par la redistribution des surplus. Concrètement, 50 % des excédents de l’organisation sont réinvestis dans des projets d’innovation sociale et environnementale situés à proximité des écoquartiers : 25 % sont dirigés vers des projets d’envergure régionale et 25 % sont alloués à des initiatives de recherche en innovation sociale alignées avec sa mission.

Enfin, pour inscrire cette stratégie dans la durée, la SDE va mettre en place des institutions, telles que la création d’une fiducie d’utilité sociale. Celle-ci, qui est en cours de formation, permettra de sortir définitivement la propriété des terres et des infrastructures du contrôle de l’organisation pour les remettre entre les mains des communautés. Ainsi, l’effet émancipateur de la SDE pourra se maintenir au fil du temps, au-delà des individus ou des projets ponctuels.

Conclusion

Ce texte a présenté brièvement, à travers le cas de la SDE, comment l’immobilier collectif peut offrir de nouvelles façons de vivre et de produire, tout en étant un levier de transformation sociale. Ce modèle montre que les OBNL d’habitation ne sont pas voués à n’être qu’un simple outil de survie d’un système qui est lui-même à l’origine de la crise du logement, mais qu’ils peuvent constituer une stratégie pour l’éroder. En d’autres mots, le but des OBNL d’habitation n’est pas seulement de rendre « abordable » un monde oppressif, mais de nous permettre d’habiter une société solidaire et démocratique.

Actuellement, la SDE continue à s’investir dans l’accroissement de la portée de ses activités et de son potentiel de transformation sociale en renforçant ses capacités organisationnelles et en développant des innovations sociales à l’échelle régionale. Des ressources sont allouées pour continuer de professionnaliser l’équipe du Groupe de l’Est, afin que celui-ci puisse construire davantage de logements sur un territoire plus vaste. Cela permettra à la SDE de se positionner comme le principal développeur collectif de référence dans l’Est-du-Québec. Cependant, nous reconnaissons que ce changement d’échelle est impossible sans développer des innovations sociales visant à éliminer les blocages systémiques qui limitent le nombre de logements construits en région. L’un des défis majeurs est l’accès aux investissements, lequel se concentre dans les centres urbains. Pour remédier à ce problème, la SDE est, comme nous l’avons déjà mentionné, en train de mettre en place des entités facilitant la mobilisation de ressources, notamment un Fonds d’investissement régional, une fondation, ainsi qu’un projet pilote de mutualisation de l’équité^[14] régionale en immobilier collectif. Ces initiatives permettront de faciliter l’acquisition de financement, de bâtiments, de terrains et d’hypothèques. On prévoit que ces démarches permettront à la SDE de construire 12 écoquartiers d’ici 2028.

Toutefois, il faut aussi souligner que tous les efforts de la SDE seraient vains sans un soutien actif des différents paliers de gouvernement, en particulier des municipalités. La SDE progresse grâce aux municipalités de l’Est-du-Québec qui, à travers des partenariats public-collectif^[15], facilitent l’accès à des ressources importantes. Un tel soutien permet ensuite de solliciter des ressources à l’échelle provinciale et fédérale. Pour que le modèle de la SDE se déploie pleinement, il est donc essentiel que les municipalités de l’Est s’unissent pour appuyer l’économie sociale et deviennent des leaders québécois dans la promotion d’un nouveau modèle de développement humain et démocratique.

Par Alexandre Michaud, analyste financier à la Société de développement de l’Est

1. Je tiens à remercier Philippe Dufort, président-directeur général de la SDE, pour sa relecture de ce texte. ↑
2. Alexandre Michaud est aussi étudiant au doctorat à l’École d’innovation sociale Élisabeth-Bruyère de l’Université Saint-Paul à Ottawa. ↑
3. Nathalie Collard, « Un modèle à “casser” ? », La Presse, 17 novembre 2024. ↑
4. Certaines villes comme Montréal et Longueuil se sont donné l’objectif d’atteindre une cible de 20 % de logements sans but lucratif. Voir : Flavie Gauthier, « Montréal vise 20 % de logements hors marché d’ici 2050 », TVA Nouvelles, 14 juin 2025 ; Florence Morin-Martel, « Longueuil vise un seuil de 20 % de logements locatifs à but non lucratif », Le Devoir, 11 décembre 2023. ↑
5. OBNL : organisme à but non lucratif. ↑
6. La SDE existe depuis 2025. Elle fait suite à la division des fonctions de développement, de construction et de gestion immobilière au sein du Groupe de l’Est et elle était précédemment incluse dans les activités de Construction Métis (CMētis), créée en 2021. ↑
7. Pour avoir une vue d’ensemble de l’indice de vitalité des MRC de l’Est-du-Québec, on peut consulter la carte proposée par l’Institut de la statistique du Québec. On y observe que la plupart des MRC du territoire se situent dans le 5^e quintile en matière d’indice de vitalité. Institut de la statistique du Québec, Répartition des MRC par quintiles selon les résultats de l’indice de vitalité économique, février 2025. ↑
8. Martin Toulgoat, « Grave crise du logement en Gaspésie et aux Îles », Radio-Canada, 10 janvier 2024 ; Isabelle Damphousse, « Des logements encore plus chers à Rivière-du-Loup et à Rimouski », Radio-Canada, 18 décembre 2024 ; Cimon Charest, « Crise du logement dans l’Est-du-Québec : des dizaines de familles sans plan B à l’approche du 1^er juillet », TVA Nouvelles, 13 juin 2025. ↑
9. On observe ce phénomène dans les petites municipalités où de nombreuses maisons ont été construites il y a plusieurs années. Par exemple, selon le dernier recensement, 70 % des habitations à Métis-sur-Mer ont été construites avant 1980 et 50 % avant 1960. Le même constat se répète dans les villes où nous intervenons. Pour plus d’information, consulter l’outil Centris, Découvrez votre communauté. ↑
10. CIRADD, Perceptions des acteurs privés et des nouveaux arrivants sur les enjeux du logement locatif résidentiel en Gaspésie, mars 2021. ↑
11. Société d’habitation du Québec, Carte des logements. ↑
12. Voir Erik Olin Wright, How to Be an Anticapitalist in the Twenty-First Century, Londres, Verso, 2019. Une telle stratégie est expliquée plus loin. ↑
13. Olin Wright, 2019, op. cit. ↑
14. NDLR. Le terme équité dans le sens de capital ou d’avoir est un anglicisme qui s’est inséré dans le domaine de l’habitation. Le terme fait référence à la valeur marchande libre de dette d’un immeuble. ↑
15. Partenariat entre des acteurs publics et des acteurs de l’économie sociale, réalisé par, pour et avec la population locale. ↑