Longtemps niée par le gouvernement de la Coalition avenir Québec (CAQ), la crise du logement persiste. Et rien n’indique qu’elle se résorbera prochainement. Les principaux indicateurs de cette crise, qui est largement documentée, sont au rouge depuis un certain nombre d’années déjà. Et ils se seraient aggravés depuis la pandémie de COVID-19 : hausse fulgurante des loyers, pénurie de logements abordables, faible taux d’inoccupation des logements locatifs, adoption de différentes pratiques plus ou moins légales, voire même frauduleuses, de la part des propriétaires qui veulent se débarrasser de locataires (les fameuses rénovictions), conversions en copropriété ou locations à court terme à des fins touristiques qui réduisent la taille du parc de logement locatif, et augmentation du phénomène de l’itinérance, notamment en raison du manque de logements.
Cette crise est dramatique pour des centaines de milliers de personnes ici et à travers le monde. Juste en France, pourtant un pays riche, le non-accès à un logement digne et abordable concerne une personne sur quatre, nous apprend Le Corre. Plus près de nous, dans les villes comme Montréal qui compte 63 % de locataires et Québec qui en compte 49 %, mais aussi dans les différentes régions du Québec, la pénurie de logements à prix décent entraine des répercussions sociétales dont les coûts risquent de se faire sentir à long terme. Le mal-logement est devenu chose courante avec tout ce que cela implique : stress, anxiété, peur, endettement, coupures dans le budget familial pour la nourriture (la demande d’aide alimentaire accuse une hausse vertigineuse) ou pour les médicaments parce que les ménages se voient obligés de consacrer plus de 30 % de leur revenu au loyer, et parfois même plus de 50 %. Cette pénurie de logements à prix décent fait en sorte que de nombreuses familles n’arrivent pas à quitter des logements insalubres, vétustes ou trop exigus dans lesquels elles vivent, au risque de leur santé et de celle de leurs enfants. Il arrive fréquemment que les relations propriétaires-locataires entrainent des tensions, voire de la violence verbale, et un climat de conflictualité, ce qui mine la santé mentale des locataires. Ajoutons à cela le phénomène de l’itinérance qui prend de l’ampleur, comme le souligne le texte de Latendresse, avec ce que cela signifie de se retrouver à la rue. Ce sombre tableau touche un nombre de plus en plus grand de personnes qui vivent la précarité et l’insécurité résidentielles pour reprendre les propos de Madden et Marcuse[1], d’où la nécessité de comprendre l’évolution du marché immobilier, un secteur majeur de l’économie capitaliste, néolibérale et mondialisée.
Si la crise du logement semble atteindre un sommet, il importe de comprendre pourquoi. Bien qu’en principe, on le reconnaisse comme un droit et une condition nécessaire à la sécurité et à la santé physique et mentale des personnes, le logement est aujourd’hui considéré pour sa valeur marchande plutôt que pour sa valeur sociale, du moins par les milieux d’affaires et les décideurs. Il est donc soumis à la logique de l’économie capitaliste néolibérale, mondialisée et financiarisée. Rappelons que le néolibéralisme peut être compris comme un processus de restructuration des formes de gouvernance et de régulation. Plus concrètement, cela se traduit par une phase de démantèlement des institutions, régulations et politiques associées au régime fordiste keynésien qui sont progressivement remplacées par de nouvelles règles, de nouvelles orientations et politiques qui font la part belle au secteur privé. Pour mieux comprendre les effets de ces transformations dans le domaine résidentiel, il faut lire les textes de Laflamme et Saillant, de Gaudreau et de Le Corre qui décortiquent et analysent les principaux changements apportés aux politiques de soutien au logement depuis le milieu des années 1990. Ces auteurs constatent que si le logement social ou le logement public, comme on le désigne en France, est encore sous le contrôle de l’État, ou du moins largement financé par ce dernier, la logique du marché a pénétré ce secteur d’activités au point que même le logement social et communautaire, pourtant à but non lucratif et en principe hors marché, est aujourd’hui soumis en partie à la logique du marché.
Laflamme et Saillant et Gaudreau constatent l’introduction relativement récente d’une nouvelle terminologie où l’on parle moins de logement social et davantage de logement abordable et hors marché. Pour eux, cette transformation n’est pas que sémantique, elle amène une confusion sur le financement du logement, sur les partenaires impliqués et sur la méthode de calcul du loyer. Cette confusion terminologique permet au gouvernement de dire qu’il répond à la demande sociale, en augmentant la construction de logements abordables, alors que, dans les faits, le prix de ces logements sera évalué en fonction de la médiane des prix du marché, et non en fonction des revenus des locataires. Gaudreau explique que l’État, par ses programmes de financement notamment, a induit une nouvelle conception du financement et de la production du logement, incluant le logement social, qui accorde une place plus importante au secteur privé. Même le logement dit hors marché, précise Gaudreau, « est aussi marchandisé sinon plus que le logement abordable ».
Parallèlement, nous assistions à l’introduction de nouvelles pratiques au sein même des projets de logement social portés par des organisations communautaires. Comme Louise Constantin l’explique, le programme de financement des nouvelles coopératives privilégie de grosses coopératives dont la gestion est transférée à des organisations à but non lucratif qui sont indépendantes de la coopérative. Cette nouvelle façon de faire nous questionne quant à la place et au pouvoir réservés aux locataires, qui, dans l’ancien modèle de coopératives, constituaient les acteurs de l’autogestion et de l’auto-organisation des coopératives. Pour certains militants et militantes du milieu des coops, le fait que la gestion soit transférée à une autre constituante indépendante du conseil d’administration de la coop est vu positivement dans la mesure où gérer de gros complexes de logement constitue toujours un défi en matière de gestion. Malgré ces défis auxquels font face les coopératives, il demeure que le parc de coopératives demeure un fleuron de l’habitation démarchandisée au Québec, et qu’il importe de le préserver.
Si le marché s’accapare davantage du secteur de l’habitation, et en particulier de la production et du financement du logement, dont le logement social et communautaire, quelles sont les options pour répondre aux besoins des locataires, et en particulier des locataires à faible ou modeste revenu ?
Deux types de réponses sont discutées au Québec. D’une part, il y a celles et ceux qui croient que le marché apportera des solutions. Pour les tenants de cette approche, le facteur responsable de la crise repose sur le déséquilibre entre l’offre et la demande, d’où l’idée de mettre en place les conditions nécessaires pour attirer davantage de promoteurs et de constructeurs dans le secteur immobilier, et pour multiplier les chantiers. Pour cela, il y a toutes sortes de mesures qui sont annoncées : accorder des mesures fiscales incitatives, faciliter l’obtention des permis de construction et les changements de zonage, etc. Plus on construira rapidement des unités de logement, plus vite la crise sera résolue. C’était du moins la position de l’ancienne ministre responsable de l’Habitation France Élaine Duranceau. Même s’il ne s’agit pas que de logements « abordables », l’augmentation de la construction de logements aurait un effet de ruissellement, pense-t-on, c’est-à-dire que les ménages qui emménageront dans de nouveaux logements à coût plus élevé laisseront derrière eux un appartement à loyer plus bas, accessible à des ménages à faible ou modeste revenu. Bref, tout le monde devrait y trouver son compte.
D’autre part, différentes options sont portées par des réseaux et organisations de défense du droit au logement ainsi que des organisations liées aux mouvements sociaux, et ce, depuis de nombreuses années. Au Québec, plusieurs ont déjà fait leurs preuves, c’est pourquoi nous avons demandé à des personnes qui militent et travaillent dans ces organisations ou réseaux de faire un état des lieux des changements apportés aux différents programmes de financement, notamment en termes de contraintes et d’opportunités.
Véronique Laflamme et François Saillant, tous deux actifs au Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) depuis un bon nombre d’années, retracent l’histoire du développement du logement social et analysent les transformations apportées aux programmes de financement de logement social, ce qui leur permet de mettre en lumière les différences entre le logement social, le logement abordable et le logement hors marché. Pour Laflamme et Saillant, le logement social et communautaire demeure la clé principale, ou du moins l’une des clés les plus importantes pour répondre à la crise du logement. Pour leur part, Patricia Viannay et Robert Pilon, qui travaillent tous les deux à la Fédération des locataires d’habitations à loyer modique du Québec, montrent en quoi la formule des HLM, qui semble un peu usée aux yeux de certains, a fait ses preuves. En effet, les HLM offrent du logement décent financé par l’État, mais plus encore, cette formule contribue à l’appropriation des enjeux d’habitation par les locataires, lesquels se sont battus au cours des années pour participer à la gouvernance des HLM. Certes, Viannay et Pilon conviennent que le parc de logement HLM a besoin de beaucoup d’amour, c’est pourquoi il importe d’y investir et de le préserver.
Le mouvement des coopératives d’habitation, apparu dans les années 1970, constitue l’un des fleurons du logement social et communautaire au Québec. Comme le rappelle Louise Constantin, qui a été longtemps très active au sein du mouvement des coopératives d’habitation : « Pour les acteurs du mouvement pour le droit au logement, les coopératives permettaient de retirer des centaines, voire des milliers de logements du marché privé et même, espérait-on, d’avoir un effet stabilisateur sur l’ensemble des loyers. Certains y voyaient également une pratique émancipatrice et une rupture avec le dogme de la propriété privée dans le domaine immobilier ». Aujourd’hui, cependant, les coopératives d’habitation, qui dépendent elles aussi de différents programmes de financement public, sont soumises à de nouvelles obligations qui ont pour effet de les fragiliser. Alors que sous l’ancien régime, elles avaient une autonomie pour la fixation du prix des loyers, ce n’est plus le cas avec le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) qui a succédé au programme Accès Logis. Pour Constantin, il est certain qu’en vertu de ces programmes, les loyers doivent se situer entre 75 % et 95 % du loyer médian du marché. Les coopératives, écrit-elle, se retrouvent donc à la remorque d’un marché hautement spéculatif.
Ces quatre textes permettent de saisir que le logement social et communautaire – qui comprend aussi les coopératives –, issu de luttes pour le droit au logement qui se sont menées depuis près de 75 ans, est aujourd’hui affaibli par l’introduction de nouveaux programmes qui ont ouvert la porte au secteur privé ou à la logique du secteur privé. On comprend qu’on assiste progressivement à une dénaturation de ce qu’a été le logement social, les HLM ou les coopératives d’habitation qui sont en voie de marchandisation, ce qui représente également une perte de contrôle démocratique des locataires à faible ou modeste revenu.
Parallèlement à ces attaques contre le logement social et communautaire, d’autres acteurs et actrices explorent des avenues comme les fiducies d’utilité sociale (FUS), ce dont nous parlent Raymond et Maass, de même que Michaud et Cohen. Robert Cohen, qui a été l’un des précurseurs de l’expérience menée par le Comité des citoyen·ne·s de Milton Parc, revient sur cette formidable aventure alternative au marché immobilier, qui loge un grand nombre de locataires dans des coopératives d’habitation situées au centre-ville de Montréal. Ghislaine Raymond et Barbara Maass, deux militantes qui ont joué un rôle majeur dans la création de l’Écoquartier Louvain dans l’arrondissement Ahunstic-Bordeaux-Cartierville à Montréal, expliquent ce que permettent les fiducies d’utilité sociale, notamment de pérenniser un parc de logement démarchandisé. Pour elles, il ne fait pas de doute que la FUS constitue un moyen concret de sortir du marché privé des logements qui seront ainsi véritablement hors marché. Enfin, Alexandre Michaud donne un exemple de ce à quoi peuvent mener des fiducies sociales si on les insère dans des environnements plus larges. Comme il l’explique, la Société de développement de l’Est (SDE), un organisme à but non lucratif, ne mise pas que sur le logement, elle vise plutôt à constituer des milieux de vie complets réunis dans des écoquartiers. Pour reprendre ses mots, la SDE a développé une approche innovante et émancipatrice qui s’appuie sur « trois principes : créer des milieux de vie centrés sur l’humain et la nature, participer à la démocratisation du territoire dans une perspective autogestionnaire, et inscrire la croissance de l’organisation dans une “stratégie anticapitaliste d’érosion” visant à lutter contre l’oppression sociale et économique à grande échelle ». La SDE propose non seulement l’idée d’une fiducie d’utilité sociale, mais elle va plus loin, en intégrant le projet dans un écosystème et à partir d’une perspective plus large de transformation sociale. Enfin, Valérie Allard nous rappelle la réalité régionale qui diffère de celles qui prévalent dans les grands centres urbains. Elle témoigne de l’expérience d’un petit collectif qui a mis sur pied une coopérative d’habitation aux valeurs écologiques et où les membres s’entraident et partagent des tâches quotidiennes et de construction. Depuis 18 ans, en modulant ses règles, la coopérative a su perdurer et attirer de nouveaux et nouvelles locataires.
En résumé, ce dossier pose les enjeux auxquels est confronté le logement social aujourd’hui au Québec, et rappelle qu’il existe des expériences et des mécanismes qui peuvent réellement mettre le logement à l’abri du marché et permettre aux citoyens et citoyennes de s’approprier leurs conditions d’habitation et de vie.
Par Anne Latendresse, membre du Comité de rédaction
- David Madden et Peter Marcuse, Défendre le logement. Nos foyers, leurs profits, Montréal, Écosociété, 2024. ↑
