Pour en finir avec la crise du logement

L’Institut de recherche et d’informations socio économiques, septembre 2021

 

Depuis quelques années, la situation du logement dans plusieurs municipalités du Québec est l’objet de nombreuses préoccupations. La disponibilité des logements abordables s’amenuise, le coût des propriétés explose, la gentrification des villes et des quartiers pousse des résident·e·s à l’exode, le développement immobilier est dicté par des impératifs économiques détachés des besoins des communautés, etc. En cette période électorale, la situation du logement mérite qu’on s’y attarde plus avant.

Bien avant la pandémie, la croissance des prix de l’immobilier et celle, concomitante, de l’endettement des ménages inquiétaient nombre d’observateurs. Le prix de vente moyen d’une maison a augmenté de 87 % au cours des 10 dernières années, tandis que le revenu disponible des ménages a augmenté de 51 %,  selon Statistique Canada. La Presse a calculé qu’actuellement, les membres d’un couple doivent toucher un revenu de 106 321$ chacun pour être en mesure d’acheter une maison sur l’île de Montréal sans consacrer plus du tiers de leur revenu net à leur logement (au-delà de ce seuil de 30 % du revenu avant impôt, on considère qu’un logement n’est plus abordable).

La faiblesse des taux d’intérêt, combinée à des conditions de prêt qui avaient été assouplies dans les années 2000*, et la vigueur de l’économie observée dans les 10 dernières années ont contribué à l’emballement du secteur. Le confinement rendu nécessaire pour lutter contre la pandémie et les besoins liés au télétravail ont fait croître d’autant plus la demande immobilière dans la dernière année et demie, avec pour effet une hausse fulgurante des prix en 2020 et dans les premiers trimestres de 2021.

Sur le marché primaire de la location**, les loyers ont augmenté de 53 % à Montréal et de 51 % à Québec entre 2002 et 2020, selon les données de la SCHL analysées par l’IRIS. Si les hausses y ont été moins fortes que celles observées sur le marché des propriétés résidentielles, la situation n’en demeure pas moins préoccupante pour les locataires, qui sont en moyenne dans une situation financière moins avantageuse que les ménages propriétaires. En 2018, 16 % des ménages locataires au Québec (23 % au Canada) vivaient dans un logement qui était considéré comme inabordable, de qualité inadéquate ou de taille non convenable, selon Statistique Canada, et leur revenu était insuffisant pour leur permettre d’accéder à un autre logement dans leur collectivité.

La faiblesse du cadre réglementaire est un des facteurs en cause dans l’inflation qu’on observe pour les logements locatifs. De nombreux propriétaires ont recours à l’éviction pour reprise du logement,  une démarche difficile à contester pour les locataires; les hausses abusives de loyer sont fréquentes lors de la signature d’un bail et les recours souvent méconnus; les locations à court terme de type Airbnb ont retiré des logements du marché dans les dernières années et la capacité des autorités concernées à contenir ce phénomène s’est montrée insuffisante.

Résultat: pour bien des ménages, l’offre sur le marché privé échoue à répondre adéquatement à leurs besoins en matière de logement. En cette période de surchauffe et de surenchère, la volonté des propriétaires de tirer un profit de leurs actifs entre plus que jamais en contradiction fondamentale avec le droit des citoyen·ne·s à se loger décemment.

De plus, l’embourgeoisement qui a cours dans plusieurs quartiers et villes a pour effet de creuser les inégalités sociales et économiques au sein de la population. Et puisque se loger est un des fondements de la sécurité, la difficulté d’accéder à un toit décent et adapté à ses besoins a pour effet d’amplifier plusieurs problèmes sociaux (violence conjugale, itinérance, développement des enfants, santé, etc.).

Dans ce contexte, il importe de réfléchir aux moyens de protéger le droit au logement et de préserver la mixité dans les municipalités en proie à la gentrification. Les initiatives qui visent à protéger l’abordabilité des logements et qui remettent en question le modèle dominant du marché privé peuvent en effet contribuer à réduire les inégalités, mais aussi à créer des communautés en mesure de s’épanouir à l’abri des impératifs des promoteurs et des investisseurs immobiliers.

 

NOTES
* Elles ont toutefois été resserrées à quelques reprises depuis 2010.
**Le marché primaire est composé des logements situés dans des immeubles d’au moins trois appartements qui ont été construits à des fins locatives.