Valleyfield, mémoires et résistances

La gentrification contre le droit à la ville Le cas de Parc-Extension

Débat sur le municipalisme

Par , Mis en ligne le 22 avril 2020

Que ce soit par des mobi­li­sa­tions popu­laires, des lettres ouvertes ou même des actes de van­da­lisme, les ten­sions autour de la gen­tri­fia­tion[1] des quar­tiers cen­traux mont­réa­lais se font régu­liè­re­ment sentir. Souvent au cœur de l’actualité, la notion de gen­tri­fi­ca­tion n’est cepen­dant pas évi­dente à défi­nir, puisqu’elle désigne plu­sieurs phé­no­mènes à la fois. Nous nous pro­po­sons ici de pré­ci­ser les causes et les effets de la gen­tri­fi­ca­tion à partir du cas de Parc-Extension, un quar­tier situé au nord-ouest de Montréal. Cet exemple nous per­met­tra de mettre en lumière les liens entre la gen­tri­fi­ca­tion et d’autres enjeux sociaux, pour ensuite appe­ler au déve­lop­pe­ment d’un pro­gramme poli­tique axé sur le droit au loge­ment comme com­po­sante cen­trale du droit à la ville, tel que promu par le géo­graphe David Harvey.

parc extension

Qu’est-ce qui provoque la gentrification ?

La gen­tri­fi­ca­tion est dif­fi­cile à cerner parce qu’elle se situe à plu­sieurs échelles et répond tant à des pres­sions inter­na­tio­nales qu’à des dyna­miques locales. À l’échelle inter­na­tio­nale, la gen­tri­fi­ca­tion consiste, selon le géo­graphe Neil Smith, en une nou­velle stra­té­gie d’accumulation glo­bale, par laquelle des quar­tiers défa­vo­ri­sés et affec­tés par la dés­in­dus­tria­li­sa­tion, la pré­ca­ri­sa­tion de l’emploi et le recul des ser­vices sociaux font l’objet d’un réin­ves­tis­se­ment qui attire des rési­dentes et des rési­dents plus for­tu­nés. Cette arri­vée de nou­veaux ménages entraîne une aug­men­ta­tion des loyers et des prêts hypo­thé­caires, ce qui accroît consi­dé­ra­ble­ment les marges de profit du sec­teur immo­bi­lier et l’assiette fis­cale des gou­ver­ne­ments muni­ci­paux[2]. Le contexte inter­na­tio­nal est impor­tant à consi­dé­rer, mais l’analyse d’un quar­tier en voie de gen­tri­fi­ca­tion doit aussi prendre en compte les fac­teurs locaux et les pré­fé­rences indi­vi­duelles qui mènent des per­sonnes plus aisées à vou­loir s’y ins­tal­ler (proxi­mité avec les lieux de tra­vail et de diver­tis­se­ment, pro­jets de revi­ta­li­sa­tion urbaine, etc.).

Le cas de Parc-Extension est exem­plaire à cet égard, puisqu’actuellement le prin­ci­pal fac­teur de gen­tri­fi­ca­tion est l’établissement du Campus MIL de l’Université de Montréal, qui devrait accueillir à terme près de 10 000 étu­diantes et étu­diants et employé-e-s. Comme ces étu­diants et employés for­me­ront le plus grand bassin des nou­veaux rési­dents de Parc-Extension, les mesures et déci­sions prises dans les pro­chains mois auront un impact déter­mi­nant sur la popu­la­tion de longue date du quar­tier, qui fait face à des obs­tacles sys­té­miques telles la pré­ca­rité finan­cière, la dis­cri­mi­na­tion et les dif­fi­cul­tés d’accès aux ser­vices publics et sociaux, notam­ment pour les per­sonnes issues de l’immigration. On peut effec­ti­ve­ment rap­pe­ler que, selon les chiffres de 2016, 43,5 % des rési­dents de Parc-Extension sont consi­dé­rés à faible revenu, 79,2 % des ménages sont loca­taires, 60,5 % de la popu­la­tion est issue de l’immigration et le taux de chô­mage avoi­sine les 15 %, soit le double de la moyenne mont­réa­laise[3].

Bien que le quar­tier soit confronté à de nom­breuses dif­fi­cul­tés, Parc-Extension offre malgré tout un envi­ron­ne­ment social favo­rable à l’intégration des immi­grantes et immi­grants à faible revenu, avec une offre com­mer­ciale spé­cia­li­sée (épi­ce­ries, res­tau­rants, etc.) et des ser­vices sociaux et com­mu­nau­taires qui prennent en compte la forte pré­sence de rési­dents allo­phones dans le quar­tier.

Les impacts prévisibles

Les effets de la gen­tri­fi­ca­tion, à l’instar de ses causes, font l’objet de nom­breuses dis­cus­sions. Une partie de la lit­té­ra­ture pré­sente la gen­tri­fi­ca­tion comme un pro­ces­sus posi­tif qui, en atti­rant plus d’investissements publics et privés ainsi qu’une popu­la­tion plus aisée finan­ciè­re­ment, contri­bue à une décon­cen­tra­tion de la pau­vreté et à une réno­va­tion des bâti­ments et des infra­struc­tures publiques, deux consé­quences jugées béné­fiques pour tous les rési­dents d’un quar­tier donné[4]. Cette partie de la lit­té­ra­ture semble tou­te­fois confondre la revi­ta­li­sa­tion urbaine et la gen­tri­fi­ca­tion. Si la revi­ta­li­sa­tion com­porte effec­ti­ve­ment des mesures qui béné­fi­cient à tous les habi­tants d’un quar­tier, comme l’aménagement de parcs ou la réfec­tion des chaus­sées et des trot­toirs, les ménages à plus faible revenu ne pour­ront pas pro­fi­ter plei­ne­ment de ces avan­tages si la revi­ta­li­sa­tion s’accompagne d’une réduc­tion du nombre de loge­ments à prix abor­dable et d’une aug­men­ta­tion des évic­tions et des dépla­ce­ments forcés[5]. La perte de loge­ment, qui tend à s’accélérer dans les quar­tiers en cours de gen­tri­fi­ca­tion, entraîne, pour les per­sonnes concer­nées, plu­sieurs consé­quences néga­tives sur leur employa­bi­lité, leur santé men­tale et leur inser­tion sociale ainsi que sur la per­sé­vé­rance sco­laire des jeunes[6].

S’opposer à la gen­tri­fi­ca­tion ne sup­pose pas d’être favo­rable au main­tien de la pau­vreté des quar­tiers avec une plus grande pro­por­tion de ménages à faible revenu, mais, bien au contraire, de pro­mou­voir une revi­ta­li­sa­tion inclu­sive et réel­le­ment béné­fique pour l’ensemble des rési­dentes et rési­dents. Si aucune mesure n’est prise pour frei­ner les effets gen­tri­fi­ca­teurs du Campus MIL, la popu­la­tion à plus faible revenu de Parc-Extension sera forcée de se relo­ger dans des quar­tiers pro­ba­ble­ment moins bien des­ser­vis en trans­port en commun, et où elle ne retrou­vera pas les ser­vices aux­quels elle avait accès aupa­ra­vant. Nous devons donc nous oppo­ser, d’une part, au main­tien de la pau­vreté des rési­dents et, d’autre part, à une « décon­cen­tra­tion de la pau­vreté », sans aucune pla­ni­fi­ca­tion, qui pro­duit trop sou­vent une simple dis­per­sion des ménages à faible revenu, aggra­vant ainsi leurs dif­fi­cul­tés éco­no­miques et sociales.

Que faire ?

La gen­tri­fi­ca­tion semble bien cor­res­pondre à l’exposé de Saskia Sassen, selon lequel les socié­tés contem­po­raines « ont créé un monde où la com­plexité a trop sou­vent ten­dance à géné­rer une bru­ta­lité pri­maire[7] ». En d’autres termes, si les causes de la gen­tri­fi­ca­tion sont géné­ra­le­ment consi­dé­rées comme com­plexes, ses consé­quences s’avèrent trop sou­vent d’une sim­pli­cité bru­tale pour les ménages à faible revenu : des dépla­ce­ments forcés, la dis­pa­ri­tion ou le rem­pla­ce­ment des ins­ti­tu­tions locales et le déli­te­ment des liens com­mu­nau­taires pour les rési­dentes et les rési­dents dépla­cés.

Documenter le plus pré­ci­sé­ment pos­sible les effets de la gen­tri­fi­ca­tion dans un quar­tier donné s’avère une pre­mière façon de la contrer. Les car­to­gra­phies anti-évic­tion déve­lop­pées à Oakland et à San Francisco[8] ont consti­tué un exer­cice en ce sens. Il importe aussi de lier la ques­tion de la gen­tri­fi­ca­tion à d’autres enjeux sociaux. Par exemple, la dif­fi­culté qu’ont plu­sieurs per­sonnes à se loger et la part crois­sante du prix du loyer dans les dépenses totales des ménages sont direc­te­ment liées à la stag­na­tion des salaires et au recul des béné­fices sociaux, deux phé­no­mènes qui affectent davan­tage les per­sonnes dému­nies[9].

Parc-Extension est, encore une fois, direc­te­ment concerné par cette pro­blé­ma­tique, avec près d’un tiers des tra­vailleurs du quar­tier dont les reve­nus annuels[10] ne par­viennent pas à dépas­ser le seuil de la mesure de faible revenu (MFR). Une aug­men­ta­tion du salaire mini­mum consti­tue­rait une manière effi­cace d’accroître la capa­cité des ménages de suivre l’évolution des loyers, à la condi­tion cepen­dant que ces loyers soient main­te­nus à des niveaux rai­son­nables par dif­fé­rents méca­nismes dont un registre public des baux et des mesures plus ser­rées de contrôle des loyers à la suite à l’obtention par le ou les pro­prié­taires de sub­ven­tions muni­ci­pales per­met­tant des réno­va­tions.

Depuis l’annonce par l’Université de Montréal de l’établissement du Campus MIL, les groupes com­mu­nau­taires de Parc-Extension ont iden­ti­fié plu­sieurs solu­tions qui per­met­traient de frei­ner la gen­tri­fi­ca­tion du quar­tier, dont le déve­lop­pe­ment d’une stra­té­gie d’accessibilité campus-com­mu­nauté, avec les objec­tifs sui­vants :

Accorder des bourses d’études aux rési­dentes et rési­dents de Parc-Extension et attri­buer des contrats pour la four­ni­ture de ser­vices sur le campus (cafés, centre de pho­to­co­pie, etc.) à des entre­prises locales.

Fournir des res­sources pour sou­te­nir une cli­nique de péda­go­gie médi­cale et sociale déjà éta­blie dans le quar­tier.

Créer un pro­gramme de for­ma­tion et d’emploi adapté aux besoins locaux et offrir des cours de langue et une for­ma­tion aux rési­dentes et rési­dents de Parc-Extension pou­vant mener à un emploi sur le campus.

Mentionnons éga­le­ment la pro­mo­tion de col­la­bo­ra­tions durables entre les ini­tia­tives com­mu­nau­taires et gou­ver­ne­men­tales visant à accroître l’offre de loge­ment social et coopé­ra­tif, l’établissement de réserves fon­cières à des endroits stra­té­giques, la boni­fi­ca­tion du pro­gramme pro­vin­cial AccèsLogis et le plein trans­fert des fonds fédé­raux liés à la stra­té­gie natio­nale du loge­ment adop­tée en 2017.

Bien que le sou­tien des ins­ti­tu­tions publiques soit essen­tiel pour atté­nuer les effets néfastes de la gen­tri­fi­ca­tion dans Parc-Extension, il est impor­tant de sou­li­gner que les rési­dents du quar­tier ainsi que les groupes com­mu­nau­taires qui s’y activent sont déjà enga­gés dans des efforts concer­tés afin de résoudre les pro­blèmes liés à la gen­tri­fi­ca­tion.

Soulignons par exemple l’initiative « Brique par brique[11] », qui vise à créer un projet d’habitation com­mu­nau­taire finan­ciè­re­ment durable à Parc-Extension, la mobi­li­sa­tion popu­laire du Comité d’action de Parc-Extension (CAPE) contre la démo­li­tion d’immeubles et pour le loge­ment social[12], le projet de car­to­gra­phie anti-évic­tion mené conjoin­te­ment par le CAPE et des membres de la com­mu­nauté uni­ver­si­taire, le tra­vail de mobi­li­sa­tion des connais­sances mené par l’Alliance des com­mu­nau­tés cultu­relles pour la santé et les ser­vices sociaux (ACCÉSSS[13]) sur des ques­tions comme l’équité en santé et les dif­fé­rents fac­teurs de fra­gi­li­sa­tion qui affectent les familles issues de la diver­sité.

Plus géné­ra­le­ment, le déve­lop­pe­ment d’un pro­gramme poli­tique recon­nais­sant le loge­ment comme un droit fon­da­men­tal, et non comme une simple mar­chan­dise, consti­tue pré­sen­te­ment l’une des prio­ri­tés pour la gauche. En nous basant sur les obli­ga­tions inter­na­tio­nales du Canada quant aux droits de la per­sonne, nous sou­te­nons qu’avec un taux d’inoccupation de 0,6 % pour des loge­ments à deux chambres selon les don­nées de la Société cana­dienne d’hypothèques et de loge­ment (octobre 2018), les ins­ti­tu­tions publiques devraient recon­naître les consé­quences sociales, éco­no­miques et sani­taires de la crise actuelle du loge­ment dans Parc-Extension, ainsi que les pro­blèmes criants d’insalubrité (moi­sis­sures, rats, punaises de lit, etc.) et les nom­breuses pres­sions éco­no­miques sup­plé­men­taires venant avec la gen­tri­fi­ca­tion en cours.

Le droit au loge­ment doit consti­tuer la pierre angu­laire d’un pro­gramme plus large pour le droit à la ville, com­pris ici comme l’ensemble des droits et des pra­tiques éco­no­miques et poli­tiques qui per­mettent une pleine par­ti­ci­pa­tion de tous et toutes à la vie urbaine[14]. Nous pou­vons espé­rer qu’un tel pro­gramme, à l’instar des retom­bées des luttes contre les expul­sions en Espagne, per­met­tra de donner une voix aux per­sonnes évin­cées ou à risque d’éviction, tout en offrant un enca­dre­ment de rechange à la crise du loge­ment et un encou­ra­ge­ment pour un renou­vel­le­ment de la poli­tique muni­ci­pale[15].

Emanuel Guay, Alex Megelas et Naomi Nichols, res­pec­ti­ve­ment doc­to­rant en socio­lo­gie à l’Université du Québec à Montréal, doc­to­rant en édu­ca­tion et pro­fes­seure adjointe en édu­ca­tion à l’Université McGill.


  1. Nous uti­li­sons le terme gen­tri­fi­ca­tion choisi par les auteur-e-s plutôt qu’embourgeoisement, même s’il est décon­seillé par l’Office qué­bé­cois de la langue fran­çaise parce que le sens de gen­tri­fi­ca­tion est obscur pour qui ne connait pas l’anglais. (NdR)
  2. Neil Smith, « New glo­ba­lism, new urba­nism : gen­tri­fi­ca­tion as global urban stra­tegy », Antipode, vol. 34, n° 3, 2002, p. 427-450.
  3. Ariane Beck, Emanuel Guay et Lily Paulson, « Les visages de l’inégalité dans Parc-Extension », Relations, n° 802, juin 2019, p. 34-35.
  4. Lance Freeman, « Comment on “The evic­tion of cri­ti­cal pers­pec­tives from gen­tri­fi­ca­tion research” », International Journal of Urban and Regional Research, vol. 32, n° 1, 2008, p. 186-191.
  5. Selon la Ville de Montréal, plus de 32 % des loca­taires de l’arrondissement consacrent plus de 30 % de leurs reve­nus aux frais de loge­ment. Profil socio­dé­mo­gra­phique de l’arrondissement Saint-Michel-Villeray-Parc-Extension, édi­tion mai 2018, p. 37.
  6. Matthew Desmond et Rachel Tolbert Kimbro, « Eviction’s fal­lout : hou­sing, hard­ship, and health », Social forces, vol. 94, n° 1, 2015, p. 295-324.
  7. Saskia Sassen, Expulsions. Brutalité et com­plexité dans l’économie glo­bale, Paris, Gallimard, 2016, p. 13.
  8. Manissa M. Maharawal et Erin McElroy, « The anti-evic­tion map­ping pro­ject : Counter map­ping and oral his­tory toward bay area hou­sing jus­tice », Annals of the American Association of Geographers, vol. 108, n° 2, 2018, p. 380-389.
  9. Matthew Desmond et Monica Bell, « Housing, poverty, and the law », Annual Review of Law and Social Science, vol. 11, 2015, p. 15-35.
  10. Xavier Leloup, Florence Desrochers et Damaris Rose, Les tra­vailleurs pauvres dans la RMR de Montréal : profil sta­tis­tique et dis­tri­bu­tion spa­tiale, INRS Centre Urbanisation Culture Société et Centraide du Grand Montréal, 2016, p. 119.
  11. Brique par brique : <www​.bri​que​par​brique​.com>.
  12. CAPE : <http://​comi​te​dac​tion​par​cex​.org/>.
  13. ACCÉSSS : <https://​accesss​.net/fr/>.
  14. David Harvey, « The right to the city », International Journal of Urban and Regional Research, vol. 27, n° 4, 2003, p. 941.
  15. Marcos Ancelovici et Montserrat Emperador Badimon, « Résister à la crise sur le pas de la porte : la lutte contre la dette et pour le droit au loge­ment en Espagne », Mouvements, n° 97, 2019, p. 94.

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