Élections fédérales : comment ne pas aborder la crise du logement

DAN DARRAH, extraits d'un texte paru dans Jacobin, 10 septembre 2021

Les prochaines élections fédérales prévues pour le 20 septembre, se déroulent dans un contexte de crise sanitaire et environnementale. En plus des milliers de décès causés par la pandémie mondiale, 569 personnes sont décédées des suites des vagues de chaleur qui ont détruit des villes entières à travers le pays cet été.

À eux seuls, ces événements seraient horribles. Mais la misère qu’ils ont causée a été aggravée par le marché du logement inabordable au Canada. Depuis près de vingt-cinq ans, les prix du secteur ont augmenté, privant des millions de futurs locataires et propriétaires de la classe ouvrière et de la classe moyenne.

La COVID-19 n’a pas ralenti la croissance inflationniste du marché immobilier canadien. En fait, pendant la pandémie, les ventes de maisons ont augmenté de 75 % par rapport à 2019. Depuis 2020, les prix moyens des maisons ont augmenté de 32 %. Les loyers vont dans le même sens après une brève baisse liée à la pandémie. Pendant ce temps, 81 000 demandeurs sont inscrits sur la liste d’attente pour un logement subventionné à Toronto.

Ce n’est pas nouveau. Pendant plus d’une décennie, le marché immobilier canadien a agressivement arraché de plus en plus d’argent aux locataires et aux acheteurs potentiels, car les propriétaires, les fonds de pension et les investisseurs de toutes sortes spéculent librement sur l’immobilier. Ces acteurs – renforcés par un mélange toxique de taux d’intérêt bas, peu de réglementation, de maigres retraites publiques, des stocks de logements sociaux en baisse et des politiques hypothécaires avantageuses – ont gagné gros au détriment de tous les autres..

La classe politique semble maintenant reconnaître qu’elle doit faire quelque chose au sujet du marché canadien de l’habitation. Mais les politiciens omettent de souligner les causes structurelles du logement inabordable. Ils pointent du doigt le croque-mitaine de l’investisseur étranger. En réalité, les investisseurs étrangers qui gonflent la valeur de la propriété  ne sont pas le vrai problème – ils ne sont que le symptôme d’un système pervers.

Blâmer les étrangers

Sans surprise, les conservateurs ont adopté une ligne dure au début de l’élection, menaçant d’« interdire aux étrangers qui ne vivent pas ou ne s’installent pas au Canada d’acheter des maisons ». Le NPD a fait valoir que les propositions des conservateurs étaient inefficaces et inapplicables, et a promis de «s’attaquer correctement à la spéculation immobilière étrangère». Il propose d’imposer une « taxe d’acheteur étranger de 20 % sur la vente de maisons à des personnes qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents ». En réalité, c’est le marché lui-même qui a besoin d’un bouleversement.

Bien entendu, les investisseurs étrangers jouent un rôle dans l’exacerbation de l’inflation des actifs, comme ils le font dans d’autres pays. Mais se focaliser trop sur les investisseurs étrangers empêche une bonne compréhension du système qui les responsabilise. Pour bien comprendre le tableau d’ensemble, il faut jeter un coup d’œil au virage néolibéral brutal du Canada dans les années 1990.

Après la chute des taux d’intérêt et des prix à la suite de la récession des années 1980, beaucoup de gens se sont retrouvés en mesure d’acheter des maisons. La fin des années 80 et le début des années 90 ont été, de manière générale, une période d’ abordabilité relative. Mais la spéculation a commencé à sévir dans les années 2000, grâce à la persistance de taux d’intérêt bas et à la faiblesse de la réglementation. Des villes comme Toronto et Vancouver l’ont ressenti le plus durement parce que l’offre était déjà faible par rapport à la demande.

Au cours des deux décennies suivantes, la tendance s’est accélérée. Ceux qui ont pu se lancer dans le jeu du logement dans les années 2010 ont pu en récolter les fruits. Cela signifiait de gros bénéfices pour les sociétés immobilières, les fonds de pension, les investisseurs, les propriétaires moyens et les vacanciers. Pour tous les autres, l’inflation des actifs a conduit à des loyers élevés et à l’exclusion de l’accession à la propriété.

Malgré une légère baisse en 2017, le marché immobilier n’a pas subi de correction majeure des prix depuis près de vingt-cinq ans. Pour un quart de siècle, le logement a été, comme un investisseur dit , « plus sûr que l’ or. » La stabilité macroéconomique du Canada est liée à son marché immobilier spéculatif en raison de la contribution démesurée de ce dernier au PIB du pays. Un krach immobilier serait donc une catastrophe pour les propriétaires comme pour les gens ordinaires. .

Logement et retraite

En plus de s’assurer que la Banque du Canada maintient les taux d’intérêt bas, le gouvernement a également aidé le marché à se réchauffer en imposant un recul important de la construction de logements sociaux dans les années 1990.

Au cours de ces trois décennies, la valeur des retraites privées et publiques a baissé, créant des incitations à la spéculation immobilière chez les propriétaires inquiets pour leur sécurité future. Certaines que la valeur de leurs actifs, sinon de leurs pensions, continuera de s’apprécier, les personnes âgées en sont venues à compter massivement sur leur logement comme investissement clé pour leur retraite.

Cela signifie qu’une grande partie des moyens de subsistance futurs des Canadiens est intimement liée à la croissance continue du marché immobilier spéculatif du Canada. Les investisseurs sont bien sûr ravis de cette situation.

Pour être clair, contrôler la crise du logement au Canada nécessitera des mesures de répression contre les investisseurs et les spéculateurs. Et comme l’ ont montré les taxes sur les investissements directs étrangers (IDE) et d’autres politiques dans le passé, la répression des investisseurs étrangers peut avoir un impact significatif, quoique limité.

Mais en l’absence d’une analyse appropriée des privations causées par le marché et d’un calcul avec l’appauvrissement de l’État-providence, des partis comme le NPD regardent seulement les arbres et non la forêt. Le fait de désigner quelques mauvais acteurs détourne l’attention du besoin de construire une alternative réelle, significative et publique au statu quo irrationnel et destructeur.

Les ambiguïtés du NPD

En raison de la baisse des pensions publiques, les maisons sont devenues de facto des régimes de retraite pour la génération du baby-boom qui prend rapidement sa retraite. Cela crée un soutien, parmi les personnes dont les intérêts matériels ne correspondent généralement pas à ceux des investisseurs fortunés, pour une croissance continue et stable de la valeur des maisons. Un grand nombre de caisses de retraite canadiennes investissent massivement dans l’immobilier en raison de ses rendements presque inégalés.

Mais y a-t-il un autre moyen ? Un programme de retraite public généreux réduirait considérablement la dépendance des gens ordinaires à l’égard de la valeur toujours croissante des maisons. Taxer les riches, supprimer les subventions fiscales pour les « produits » de retraite de l’industrie financière et remplacer les fonds de pension – qui participent à la spéculation immobilière – par des fonds salariaux pourraient payer une augmentation des retraites.

Imaginer un système alternatif

La plateforme du NPD offre quelques bonnes idées. L’ engagement du parti à construire 500 000 unités de «logements abordables» sur dix ans – qui comprend des investissements dans le logement social – est ambitieux, et certainement une proposition plus ambitieuse que de simplement lutter contre les investisseurs étrangers.

Néanmoins, l’imprécision du programme la substance de la proposition . Le plan s’engage à « renforcer les capacités des fournisseurs de logements sociaux, communautaires et abordables, afin de fournir un soutien locatif aux coopératives ». C’est loin d’être un engagement à toute épreuve en faveur de la fourniture de logements sociaux. « Logement abordable » est devenu un mot à la mode qui couvre souvent des logements encore inabordables pour les travailleurs pauvres.

Les socialistes doivent exiger un programme ambitieux de logements sociaux – quelque chose qui donnera aux locataires une véritable sortie des loyers insensés et causera des souffrances aux spéculateurs immobiliers. Le plus important, cependant, ce plan doit allouer les logements en fonction des besoins, et non du profit.

Le plan du NPD n’est pas clair quant à la façon dont il interviendra directement sur le marché de l’habitation. Le langage doux de la construction de « partenariats » pour créer des unités « abordables » n’a pas la clarté nécessaire pour distinguer la suggestion d’une réforme simplement libérale. Il ne fait aucun doute qu’un investissement aussi important dans l’offre ferait baisser les loyers et donnerait aux locataires une meilleure option, mais le manque d’engagement envers une fourniture publique stricte de ces unités signifie que leur efficacité serait limitée. Cela changerait considérablement la donne si les 500 000 unités étaient publiques.

Aller plus loin

Compte tenu de l’ampleur et de la profondeur de la crise, la gauche doit intervenir pour changer le récit. S’attaquer à la débâcle du logement au Canada nécessite, d’abord et avant tout, un plan ambitieux pour construire davantage de logements publics afin de libérer les locataires de la brutalité du marché. Des pensions publiques généreuses sont également nécessaires pour aider les personnes dont la seule source de sécurité à la retraite est la valeur de leur logement. Les socialistes doivent se battre pour permettre aux personnes âgées de prendre leur retraite dans la dignité.
Au bout de la ligne, la gauche doit reconnaître que la seule solution est de décommodifier le logement et d’étendre l’État-providence. Ce n’est qu’alors que nous pourrons rompre le pacte faustien entre les spéculateurs immobiliers et les propriétaires.